Výběr stavebního pozemku

  • 0

Výběr stavebního pozemku

Category : zpravodajství

Výběr vhodného stavebního pozemku a  příprava projektu jsou vždy zásadní kroky před samotným zahájením stavby, možností je přitom víc.

Můžete si vybrat z katalogů společností, které se zabývají projektováním typových rodinných domů, nebo je možné nechat si vypracovat projektovou dokumentaci pro individuální projekt rodinného domu. Ten bývá vhodnější a je i zajímavějším řešením jen v tom případě, kdy má stavba stát v neobvyklém prostředí, třeba v prudším svahu.

 

Na výběr jsou v  zásadě rodinné domy klasické (zděné domy), nízkoenergetické nebo pasivní domy, dřevostavby a sruby.

 

Stavební pozemek a jeho výběr 

Výběr stavebního pozemku je nejdůležitější krokem, které bude muset každý budoucí stavebník udělat a je potřeba tomuto výběru věnovat náležitou pozornost. Je nutné si uvědomit, že si nevybíráme jen pozemek, ale i místo, kde budeme žít nejspíš i celý život.

V první řadě se musíme rozhodnout, jaký rodinný dům chceme na pozemku postavit. Poté si vytipujeme vhodnou lokalitu s ohledem na dojezd do zaměstnání, dětí do školy, zájmové kroužky, sportovní tréninky, dosah MHD, dostupnost služeb, obchodů, zdravotnických zařízení apod..

Nejmenší stavební parcely jsou cca. od 300 – 400 m2 a  jsou určeny především na řadovou zástavbu. Velikost středních parcel se pohybuje od 400 – 800 m2 a jsou vhodné pro stavbu menších samostatně stojících domů, případně dvojdomků.  Výměra velkých parcel okolo 1000 m2 a víc, odpovídá výstavbě větších, případně více generačních domů.

S velikostí stavební parcely nevzrůstá jen její cena, ale i náročnost na údržbu. Z tohoto důvodu musíte zvážit velikost stavební parcely nejen z finančního hlediska, ale i časového zatížení spojeného s nutnou údržbou daného pozemku.

Při výběru stavebního pozemku hraje důležitou úlohu i jeho správný tvar. Nejvhodnější je obdélníkový v poměru stran 2:3, kde kratší strana je orientovaná k přístupové komunikaci. Dalším důležitým faktorem je orientace stavebního pozemku na světové strany. V tomto případě je ideální napojení na komunikaci od severu, což umožní osvětlení z jižní strany většiny obytných místností.

Dalším kritériem při výběru pozemku je svahovitost terénu, který hraje významnou úlohu vzhledem na budoucí finanční náklady. Rovinaté a mírně svahovité pozemky jsou ideálnější na zakládání. Svahovité pozemky je nutné upravovat, budovat složité opěrné zdi, terasy, suterén pod celým domem, což značně prodraží celou výstavbu.

Kde hledat vhodný stavební pozemek

Pokud jste si již upřesnili všechny požadavky na pozemek a cenu, jakou jste ochotni zaplatit, můžete se pustit do hledání. Doporučujeme dlouhodobější mapování trhu a sledování inzerátů – nabídky občanské inzerce, realitních a  developerských společností – v inzertních časopisech nebo na internetu. V průběhu několika měsíců získáte přehled, co se nabízí, v jakých lokalitách a v  jakých cenách.

Pozemek rozhodně doporučujeme kupovat přes realitní kancelář a ne přes nějaké rádoby zprostředkovatele, kde se Vám může stát, že za pozemek zaplatíte, ale nekoupíte ho. Nedejte se nachytat na kdejaké super výhodné nabídky, kde je potřeba ještě dnes složit zálohu. Pokud pozemek kupujete na inzerát od majitele, doporučujeme osobně ještě znovu zjistit deklarované vlastnosti pozemku a to hlavně skutečné vlastnictví. Zjistěte si na katastrálním úřadě dle listu vlastnictví (a to nejlépe v den podpisu kupní smlouvy), zde pozemek není zatížen věcným břemenem, předkupním či dokonce zástavním právem.

Orientujte se raději na realitní kancelář, která má (nebo by aspoň měly mít) zjištěny o pozemku veškeré potřebné informace ohledně možností výstavby, vlastnictví, infrastruktury. Solidní realitní kancelář rozpoznáte především dle kladných referencí. Navštivte raději více realitních kanceláří a dbejte na to, jaké má smluvní partnery v oblasti poskytování služeb a to např. v poskytování hypotečních úvěrů, nebo právních úkonů. Dále pak, se zaměřte na to, jaké a zda vůbec mají obchodní partnery v oblastech stavebnictví či jsou členy některé realitní komory či asociace.

Další variantou pro nabytí stavebního pozemku je koupě od developerské společnosti, která v určitých lokalitách provádí soustředěnou výstavbu. Zde je však nevýhoda hromadné zástavby, která však poskytuje ve velké většině výhodu zasíťování, což ušetří nemalé starosti mnohdy i s neřešitelnými problémy. Pozor na developerské společnosti, které nabízí velmi výhodné pozemky, ale vyhrazují si výstavbu rodinných domů za nejasných podmínek. Je velice pravděpodobné, že v konečném důsledku pozemek nebude až takový výhodný, ale právě naopak.

Inženýrské sítě a komunikace

Dalším s důležitých  faktorů  ovlivňujících cenu stavebního pozemku je možnost dostupného napojení na inženýrské sítě s dostatečnými kapacitami, a to hlavně elektřiny a dále dle místních podmínek plyn, voda, splašková, dešťová kanalizace, kabelová TV, internet či telefon. Nejdůležitější je elektřina a  plyn. Voda se většinou dá získat vyvrtáním vlastní studny a splašky se dají vypouštět do izolované žumpy.

Mnohdy inzerované pozemky deklarují, všechny inženýrské sítě na hranici pozemku, ale nemusí to být pravda a  tudíž splnit Vaše očekávání. Je potřeba od všech správců sítí získat písemné souhlasy k napojení uvažované výstavby. Stává se, že elektrické vedení jde přes parcelu, ale souhlas nedostanete, protože už není dostatečná kapacita, popřípadě si budete muset napojit vlastní přípojkou 100 – 200 m vzdálenou, nebo v nejhorším případě na vlastní náklady vybudovat trafostanici! Ještě před inženýrskými sítěmi si ověřte, zda se ve skutečnosti jedná o stavební pozemek v souladu definice stavebního zákona, to znamená, že bude možné vůbec něco postavit a za jakých podmínek, nebo s  jakými omezeními. To zjistíte na obecním úřadě a jeho příslušném stavebním či pozemkovém odboru. Nezapomínejte, ne každý pozemek je automaticky stavební. V případě, že si veškeré údaje důkladně sami ještě jednou neprověříte, může se Vám stát, že se stanete majiteli nejdražší louky v celém okolí. V případě, že máte jakékoliv pochybnosti o možnosti výstavby rodinného domu podle Vašich představ, nebo uvidíte některé inženýrské sítě jako problematické, doporučujeme na koupi pozemku uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí, ve které bude zakotveno, že pozemek se koupí až po vydaní územního rozhodnutí. Na vydání územního rozhodnutí není nutné, aby byl žadatel majitelem pozemku, stačí souhlas majitele. Vydání pozitivního územního rozhodnutí s umístěním stavby bude podkladem pro uzavření kupní smlouvy.

Pamatujte!  První cesta musí vždy vést na stavební úřad. 

Tam se seznámíte s územním plánem a jeho regulativy, který Vám prozradí, zda na Vámi vybraném pozemku bude možná výstavba rodinného domu a za jakých podmínek. Když už tam budete, doporučujeme se informovat o plánované výstavbě v okolí, aby se nestalo, že za pár let bude Váš rodinný dům stát uprostřed sídliště.

Pozemek, ke kterému nejsou přivedeny inženýrské sítě, se jejich výstavbou značně prodraží. Tato suma může dosáhnout 800 až 1200,- Kč/m2, například pokud bude nutné přivést sítě se vzdálenosti 100 m, pak by měla být cena pozemku ponížena o 80 000 až 120 000 tis. korun. Bohužel se setkáváme s tím, že na tento fakt prodávající poněkud zapomínají.

Dalším a neméně důležitým faktorem při koupi stavebního pozemku je možnost napojení na veřejnou komunikaci. A také doporučujeme provést geologický a  radonový průzkum. Stavba na navážce a také i budování suterénu pod hladinou spodní vody značně zvýší finanční nároky na samotnou výstavbu.

Před koupí stavebního pozemku nespěchejte a nelitujte vynaloženého času na zjištění všech okolností, které by Vám mohli nepřiměřeně zvýšit náklady na výstavbu, případně vůbec neumožnit výstavbu.

Stavební povolení a územní rozhodnutí

Teď Vás alespoň v krátkosti obeznámíme jak postupovat při vyřízen, povolení výstavby rodinného domu. I když doporučujeme tuto náročnou proceduru přenechat profesionálům z oboru, tak se pokusíme v následujících řádcích objasnit etapy postupnosti a průběh tohoto bohužel velmi komplikovaného procesu.

Na vydávání povolení spojených s výstavbou rodinného domu jsou zavedeny stavební úřady. Hlavním zákonem pro výkon státní správy na stavebních úřadech je stavební zákon č. 50/1976 Sb ve znění pozdějších předpisů a prováděcích vyhlášek č. 132/98 Sb, 135/2001 Sb a 137/98 Sb. což přineslo některé pozitivní změny zjednodušení tohoto procesu, a to hlavně při jednoduchých stavbách možností sloučení územního a  stavebního řízení.

Sloučení územního a stavebního řízení je možné v tom případě, pokud podmínky umístění stavby jsou jednoznačné vzhledem na poměry v území, to znamená, že jdete stavět na pozemku, který byl v územním plánu obce (zóny) schválený na individuální bytovou výstavbu. V tomto případě může stavebník podat ihned žádost na sloučené územní a stavební jednání.

Žádost musí obsahovat:

– jméno, příjmení, adresu stavebníka; místo výstavby; termín předpokládaného zahájení a dokončení stavby; čísla parcel; druhy pozemků; seznam účastníků stavebního jednání a jejich adresy; doklady o  vlastnických nebo jiných právech k předmětnému stavebnímu pozemku; situační výkres s umístěním stavby a zakreslenými přípojkami inženýrských sítí, které byly předtím projednané a schválené jejich správci.

Dále je nutné přiložit tři paré (kopie) kompletní projektové dokumentace, která byla vypracovaná oprávněnou osobou.

Kromě uvedených dokumentů je potřeba přiložit ještě prohlášení stavebního dozoru, že bude nad uvedenou stavbou vykonávat odborný stavební dozor.

Po prozkoumání žádosti a dodaných příloh stavební úřad oznámí zahájení stavebního řízení všem známým účastníkům stavebního řízení a dotčeným orgánům.

Účastníkem jednání jsou: navrhovatel (stavebník) a další fyzické nebo právnické osoby, jejichž vlastnická nebo jiná práva k pozemkům nebo stavbám mohou být navrhovanou stavbou dotčeny. Účastníkem jednání je i obec, v jehož katastru se navrhuje výstavba a projektant, který zpracovával projektovou dokumentaci stavby.

Pokud žádný z účastníků stavebního řízení nemá proti navrhované výstavbě žádné připomínky, stavební úřad vydá „Stavební povolení“. Až po nabytí právoplatnosti (právní moci) stavebního povolení, může stavebník začít s výstavbou rodinného domu. Vyřizování uvedených náležitostí důsledkem náročnosti tohoto procesu trvá až po vydání stavebního povolení 1 – 3 měsíce (někdy i  víc) a proto je potřeba počítat s touto dobou při plánovaní začátku výstavby.

Kolaudace 

Dokončenou stavbu je možné řádně užívat jen po „Kolaudačním rozhodnutí“ , které vydává tentýž stavební úřad, který vydal stavební povolení. „Kolaudační jednání“ zahajuje stavební úřad na základě žádosti stavebníka. Bez souhlasu stavebního úřadu a projektanta není možné dělat změny projektu po dobu výstavby. Při kolaudaci stavební úřad zkoumá, zda byla stavba zrealizovaná dle projektové dokumentace schválené ve stavebním povolení a s podmínkami územního rozhodnutí a stavebního povolení.

 


Leave a Reply