Author Archives: firmamagne

  • 0

Pozemek je dobrá investice

Category : zpravodajství

Nejčastější otázka investorů zní: Jaká je nejlepší investice do nemovitosti? Taková, u níž dochází k maximálnímu zhodnocení při současné minimalizaci rizika.

Jiným pohledem na vhodnost investice může být maximalizace výnosu, ale v této situaci předpokládejme, že investorovi jde skutečně o bezpečné uložení kapitálu do aktiva, u kterého lze předpokládat, že neztratí v budoucnu svoji hodnotu. Na takto položenou otázku mohou být různé odpovědi – některý poradce doporučí nákup malých bytů ve středu Prahy, jiný rodinný dům v atraktivní lokalitě. Nejčastěji se ale v odpovědi objeví  pozemek.

Z ekonomického hlediska je pozemek nereprodukovatelný přírodní zdroj jedinečný svojí polohou. Nabídka pozemků je jednou provždy dána jejich výměrou a nelze ji dále měnit. Jediné, co dokážeme je do jisté míry ovlivnit, je kvalitativní stránka nabídky, tedy snaha o zvýšení (přidání) hodnoty k existujícímu pozemku. Způsoby, jak pozemek zhodnotit, jsou různé a liší se jak lokací, tak možností využití pozemku z technického, právního a komerčního hlediska. U zemědělské půdy to může být zlepšení bonity melioracemi, u lesního pozemku racionální výsadbou porostů, u stavebních pozemků je nejčastější změnou hodnoty změna územního plánu, ke zvýšení hodnoty přispěje i vybavení inženýrskými sítěmi apod.

Bezcenný pozemek prakticky neexistuje

Výhodou pozemků je i ta skutečnost, že až na naprosté výjimky typu bažin mimo souvislé osídlení neexistují bezcenné pozemky. I pozemek vedený územním plánem jako zeleň městská a krajinná má svoji hodnotu v tom, že svojí existencí prokazatelně zvyšuje hodnoty okolních stavebních pozemků, stačí porovnat prodejní cenu bytu s výhledem do parku a s výhledem do vnitro – bloku. Podle zkušeností z realitního trhu USA mají například pozemky pro stavbu rodinných domů s výhledem na jezero o třetinu vyšší hodnotu. Lze si potom představit velkého developera nebo obec, kteří budou investovat do změny bažiny na jezero, a touto investicí dokážou zvednout celou lokální cenovou hladinu. Cena pozemků se může změnit i bez přímé investice do vlastněného pozemku právě změnou jeho širších vztahů – vlivem nově vybudované komunikace, změnou územního plánu, vybudováním atraktivní a kvalitní zástavby v sousedství pozemku apod.

Pokud uvažujete o investici, tak pozemek je tou nejlepší variantou. Napište nám individuální poptávku na pozemek (lokalita, rozloha v m2 a orientační cena) a my vám pozemek dle vašich představ zajistíme. 


 


  • 0

Rizika prodeje nemovitosti

Category : zpravodajství

Inzerovat nemovitost v dnešní době není žádný problém. Spousta prodejců tak neváhá jednat na vlastní pěst a nabídne svou nemovitost bez účasti realitní kanceláře. Ušetří tak čas hledáním seriózní společnosti a především se nemusí dělit o utrženou částku. Inzerce je však jen část prodeje a majitel nabízené nemovitosti by se bez dostatečných zkušeností mohl spálit.

Lidé se zájmem o koupi nemovitosti jsou opatrní. Navíc si mají z čeho vybírat, tudíž se prodejce musí potýkat s vysokou konkurencí. Proto je prodej nemovitostí často obtížný a zdlouhavý. Někdy chyba v samotném začátku může způsobit ještě obtížnější průběh, než by tomu bylo v rukách kvalifikovaného makléře.

 

Nejčastější chyba při prodeji svépomocí je špatně zvolená cena.

Majitel sice většinou neopomene nastudování konkurenčních nabídek, ale přesto zkusí dát cenu vyšší. Úvaha, že cena jde kdykoliv snížit, může v budoucnu prodej výrazně zkomplikovat. Zájemce většinou první nabídka s přemrštěnou cenou odradí a pozdějšímu snižování nevěnují velkou pozornost. Časté snižování ceny také nepřidává na důvěryhodnosti. Špatně zvolená cena je jen jednou z mnoha chyb, která se v inzerátu může vyskytnout. Odradit potencionální zájemce může špatná kvalita fotografií i nevhodně stylizovaný popis.

Podání inzerátu je jen část procesu prodeje

V případě osobní schůzky se zájemcem, by měl prodejce zvládnout základní obchodní dovednosti. Většina kupujících je dobře připravena a má v hledáčku více nabídek. Sebemenší neprofesionalita může vzbudit pochybnosti, zda je nabídka důvěryhodná. Úskalím celého prodejního procesu se často stává řešení smluvních podmínek a financování. Minimálně v tomto bodu by prodejce měl vyhledat služby právníka. Bohužel nelze vždy očekávat férové jednání od kupujících.

Vidina ušetřených peněz na provizi je lákavá, ale každý majitel nemovitosti by měl zvážit, zda stojí za všechna rizika

Internet sice otevírá vrátka všem, kteří jsou lační po informacích, jak prodat nemovitost. Dokonce není těžké dohledat vzory smluv. Avšak dostatečné znalosti realitního trhu, obchodní dovednosti a zkušenosti jsou často klíčovými schopnostmi, které by prodejci neměli chybět.

 

Zdroj: realitycechy.cz


  • 0

Projektová dokumentace

Category : zpravodajství

Pro zpracování projektové dokumentace je zapotřebí získat „mnoho dat“. V následujícím textu najdete přehled všeho, co nelze opominout.

Pro zpracování projektové dokumentace jsou zapotřebí podklady a průzkumy vztahující se ke zjištění a hodnocení současného stavu území (zaměření, průzkum geotechnický, hydrogeologický apod.), krajiny (průzkum archeologický, životního prostředí) a případně průzkum existující stavby (stavebně historický, stavebně technický) v jednotlivých fázích životního cyklu stavby.

Pro zahájení projektových prací na návrh domu stavebník musí zabezpečit, případně pověřit projektanta nebo i jinou osobu, podklady a průzkumy pro projektování. Tyto podklady nejsou součástí základních výkonů projektanta a jsou hrazeny zvlášť.

 

Pro zpracování projektové dokumentace jsou nutné podklady:

  • územní plán, regulační plán;
  • místní vyhlášky, upravující požadavky na pozemky a stavby;
  • polohopisné a výškopisné zaměření pozemku a staveb nacházejících se na něm;
  • zaměření stávající inženýrské infrastruktury a potvrzení jejich správců;
  • možnost napojení na inženýrskou infrastrukturu;
  • možnost napojení na dopravní infrastrukturu;

Pro zpracování projektové dokumentace jsou nutné průzkumy:

  • geologický průzkum – pro stavby rodinných domů zpravidla vyplývá 1. geologická kategorie, která umožňuje využít geologický průzkum ze sousedních pozemků;
  • je-li v blízkosti svah, který by mohl ohrozit v budoucnu svou stabilitou pozemek a stavbu na něm – geologický průzkum ohrožujícího pozemku;
  • hydrogeologický zjišťující stav úrovně a kolísání hladiny spodní vody a její agresivitu;
  • radonový průzkum, případně výskyt jiných výronových plynů;
  • archeologický průzkum v místě s rizikem archeologického naleziště, které zajišťuje během výstavby archeologický ústav při zemních pracích. Financování tohoto průzkum u občanů hradí stát;
  • průzkum bludných proudů v případě jejich rizika.

Podklady pro zpracování dokumentace pro změnu stávající stavby nebo její odstranění:

  • pasportizace stavby;
  • zaměření stavby;
  • stavebně historický průzkum;
  • stavebně technický průzkum, včetně hodnocení nosné konstrukce;
  • biologický a mikrobiologický průzkum;
  • průzkum z hlediska výskytu azbestu;
  • průzkum a laboratorní výsledky z případného nebezpečí kontaminace nebezpečnými látkami;
  • průzkum výskytu vlhkosti ve stavbě a její příčiny;
  • průzkum degradace stavebních materiálů;
  • dendrologický průzkum.

 

Zdroj: portál bydlení

 


  • 0

Investice a možná rizika

Category : zpravodajství

Investovat peníze lze několika způsoby – do akcií, cenných papírů, zlata, diamantů, nemovitostí, atd. 

I když je v dnešní době mnoho komodit, do kterých je možné investovat, ne všechny jsou v konečném důsledku výdělečné. Koupě nemovitosti za účelem pronájmu zůstává přes všechny investiční trendy nejbezpečnějším způsobem uložení a zhodnocení financí. Podmínkou výnosnosti je však zvolení šikovné investiční strategie a především výběr správné nemovitosti.

Na tom, že je nákup komerční nemovitosti, činžovního domu či bytu k pronájmu výhodným, pohodlným a bezpečným způsobem, jak naložit s volnými finančními prostředky, se shodují finanční poradci, zkušení investoři i realitní makléři. Jasno v tom mají i Češi: podle průzkumů považují tři ze čtyř dotázaných právě nákup nemovitosti jako nejvýhodnější investiční cestu. Hlavním lákadlem každého investora je výnos. A právě nemovitosti ho přinášejí hned dvakrát. Zhodnocují se postupně stejně jako jiné komodity, ale zároveň pravidelně každý měsíc generují pravidelný příjem. S investičními nemovitostmi můžete dosáhnout mnohem vyššího výnosu než třeba se spořícími účty či termínovanými vklady.

Avšak i úspěch investice do nemovitosti ovlivňuje celá řada faktorů, například správný výběr nemovitosti, znalost pohybu a vývoje realitního trhu, výhodnost koupě, optimální podíl vlastních a cizích zdrojů na financování nebo třeba šťastná ruka při výběru nájemníka. Do hry tak vstupuje celá řada proměnných, které mohou při troše smůly proměnit sen o snadném přivýdělku v noční můru plnou byrokracie, právních a technických zádrhelů a potíží s neplatiči. Proto na realitním trhu vznikla nová služba nabízející kompletní poradenství a správu nemovitosti pod jednou střechou. Specializovaná společnost vám poskytne nezávislé poradenství z pohledu investičního výhledu, zhodnotí tržní ceny, vyhledá vhodnou nemovitost k nákupu dle individuálního zadání, prověří právní i technické aspekty nemovitosti, dohlédne na obchodní transakci a v případě zájmu také bude vykonávat kompletní správu tak, aby byly maximalizovány výnosy a minimalizována rizika.

Zvolení vhodného typu nemovitosti

Vybrat si vhodný typ nemovitosti je prvním důležitým krokem. Rozhodnutí by mělo být kvalifikované s ohledem na mnohé aspekty. Na rozdíl od nemovitosti, v níž plánujete sami bydlet, nehrají u investičních nemovitostí roli žádné emoce a osobní preference. Záleží jen na tom, aby byly vaše peníze dobře uloženy a zhodnoceny. Vhodná nemovitost by se měla vybírat nejen za základě záměru kupujícího, ale také například s ohledem na aktuální situaci na trhu. Zvlášť je třeba posoudit vhodný typ vlastnického vztahu, zda vybrat starší byt, novostavbu nebo investovat do hotelového apartmánu, v některém ze zahraničních resortů.

 

 


  • 0

Prodej nemovitostí – první dojem je důležitý

Category : zpravodajství

Realitní společnosti i klienti stále podceňují vliv prvního dojmu na výsledný pronájem či prodej nemovitosti. Přitom stačí tak málo. Příprava nemovitosti na prodej nebo pronájem a její profesionální prezentace na realitním trhu je v našich končinách stále nejvíce podceňovaným faktorem.

Na rozdíl od interiérového designu, který je zaměřen na vlastní domov nebo firemní prostory, Home staging (čti houm stejdžing) se zaměřuje na nemovitosti určené k prodeji nebo pronájmu. Cílem je zvýšení atraktivity nemovitosti pro co nejširší okruh potenciálních zájemců a to především sladěním barevných schémat, uspořádáním nábytku a barevně sladěných doplňků, nastavení osvětlení a odstranění všech negativních elementů, které by potenciálnímu zájemci ztěžovaly představu, že by právě tady mohl bydlet.

Prokázalo se, že zařízené byty se prodávají rychleji, než byty prázdné. To ovšem neznamená, že nemovitost musíte prodávat se zařízením. Jde o dojem, a proto tuto službu v hojné míře využívají developerské společnosti pro své vzorové nemovitosti.

Home staging navozuje perfektní dojem, který při prodeji nemovitosti rozhoduje. Cílem je, aby se nemovitost jevila co nejatraktivněji, prodala se v co nejkratším čase a za co nejvyšší cenu.
Lidé si svoje bydlení vybírají podle svých pocitů. Místnosti by měly vypadat prostornější, vzdušnější a  působit neutrálně.

Zakladatelkou pro Home staging je americká realitní makléřka B. Schwarzová. Paní Schwarzová měla jako prodejce v nabídce dům, o který nikdo neměl zájem. Rozhodla se tedy stísněné prostory tohoto domu upravit, aby připadal kupcům atraktivnější. Odtud pochází i název: home=domov, stage=scéna. Přebytečný nábytek byl z domu odvezen a celý dům naaranžován tak, aby mohly vyniknout jeho přednosti. Akce byla úspěšná a dům byl po krátkém čase prodán.

Home staging má tedy za cíl upravit nemovitost tak, aby mohla být prodána co nejrychleji, s nejvyšší možnou cenou a nejnižšími náklady.

Nejdůležitější kritéria při hledání nemovitosti

Způsob vyhledávání nemovitostí se z hlediska uživatelů v posledních letech změnil. Lidé v tomto směru stále více využívají moderní technologie a pracují se všemi mediálními kanály. Podle posledních průzkumů lidé jako první hledí na vizuální stránku prezentace nemovitosti a její podrobný a ucelený popis ve všech médiích, přičemž nejdůvěryhodnější jsou stále tištěná periodika. Kvalitní prezentace v tisku pomáhá navázat užší vztah mezi firmou nabízející nemovitost a samotným zájemcem o koupi. Odtud vede cesta výběru nemovitosti zpravidla na firemní internetový portál, kde zájemce hledá další a podrobnější informace.

Kvalitní fotky, to je základ!

Lidé dotazovaní v průzkumu společnosti Contrust Group považují za stěžejní i úroveň fotografií, prostřednictvím kterých je nemovitost představována. Přes 90% lidí upřednostnilo kvalitu vizuální prezentace. Tisk přitom dává možnost vyniknout mezi dalšími nabídkami, odlišit se, navázat s kupujícím bližší kontakt. Stejného efektu na internetu lze dosáhnout obtížněji.

Lidé se zájmen o nemovitosti se v převážné většině rozhodují o uzavření obchodu podle celkové úrovně a prezentace firmy a jednotlivých zakázek, a to ve všech mediálních kanálech, přičemž v tisku se lidé ztotožňují s firmou nejlépe. Velikost firmy (realitní kanceláře, developera, aj.) přitom nehraje roli.


  • 0

Realitní kancelář ANO či NE

Category : zpravodajství

Proč svěřit prodej nemovitosti odborníkům

Dnes s tak mnoho informacemi ohledně prodeje nemovitostí dostupných ve sdělovacích prostředcích a na internetu, se mnoho lidí ptá, proč by měli platit realitního makléře. Odůvodněně se diví, jestli není lepší prodat anebo koupit nemovitost s pomocí internetu anebo klasických reklamních a prodejních metod, bez toho aniž by k tomu bylo zapotřebí realitní kanceláře. Pokud se ptáte na stejnou otázku, tady jsme pro Vás připravili seznam 8 důvodů proč si najmout realitní kancelář anebo realitního makléře.

 

  1. Vzdělání a zkušenosti s prodejem nemovitostí

Není zapotřebí vědět nic o kupování a nebo prodávání nemovitosti pokud si na to najmete profesionála, který o tom ví všechno. J.A Komenský jednou řekl, že pokud si najmete lidi, kteří jsou chytřejší než vy, tak dokážete, že jste chytřejší než jsou oni sami.

Trik je v tom najít toho správného člověka. Většinou si všechny realitní kanceláře účtují zhruba stejně velkou provizi. Takže proč si nenajmout někoho kdo je víc zkušený než jste Vy. Všichni si chceme udělat více času sami pro sebe a tím, že si najmeme profesionály ho získáme.

  1. Realitní makléř, rovná se filtr

Makléři odfiltrují nevyžádané prohlídky a návštěvy. Pokud nemovitost kupujete tak makléř neprozradí Váš telefon anebo email nikomu jinému než na kom jste se spolu předem domluvili. Co Vás uchrání od desítek telefonátů a stovek emailů od lidí, kteří Vám chtějí prodat novou kuchyň anebo zrenovovat koupelnu. Pokud nemovitost prodáváte tak makléř odfiltruje všechny “falešné zájemce”, kteří si krátí odpoledne tím, že se hezky oblíknou a chodí dívat jak žijí jiní lidi. Věřte, že podobní zájemci nemají ani nejmenší zájem koupit Vaší nemovitost.

  1. Poradenství a stanovení prodejní ceny nemovitosti

Na rozdíl od toho čemu někteří věří, realitní makléři nestanovují ceny pro kupující a prodávající. Nicméně, pomáhají klientům aby oni sami udělali ta správná rozhodnutí ohledně ceny. Někteří makléři Vám prozradí podmínky jaké jsou momentálně na trhu, kterými se pak bude řídit celý proces nákupu nebo prodeje. Na to, jak byste měli postupovat, má vliv mnoho faktorů. Data jako například, cena za čtvereční metr podobných nemovitostí, průměrné prodejní ceny v okolí, počet dnů na trhu – DOM* (Days on Market), podíl prodaných nemovitostí z celkového počtu nabídek a další kritéria, budou nosnými daty pro Vaše rozhodování.

POZNÁMKA: *DOM (angl. “days on market”): počet dnů kdy je nemovitost aktivně nabízena v různých médiích do doby než je zařazena mezi “rezervované” reality. U těchto nemovitostí již prodávající akceptoval nabídku kupujícího ale transakce ještě nebyla dokončena. Mnoho makléřů však odvozuje průměrný počet dnů kdy jsou nemovitosti na trhu tak, že sečte počty dnů a vydělí toto číslo počtem nemovitostí v nabídce. Pro trh, kde převyšuje poptávka, platí, že DOM je nižší než na trhu, kde převyšuje nabídka. Příklad: průměrný počet dnů na trhu realit většinou spadá pod 120 dnů.

  1. Využívání profesionálních mediálních sítí (inzerce realit)

Realitní kanceláře a makléři se sdružují s jinými profesionály, kteří provozují služby, které jsou nezbytné při nákupu nebo prodeji nemovitostí. Většina realitních kanceláří spolupracuje z novinami, časopisy nebo realitními magazíny. Pokud se jedná o opravdové profesionály, budou zaregistrováni na více internetových realitních portálech. Tato spolupráce je pro Vás jako zákazníka velice důležitá a umožní Vám, že Vaše nabídka pokryje co největší území a osloví co největší počet lidí. Je velice nepravděpodobné, že byste tohoto pokrytí dosáhli sami bez velkých finančních nákladů.

  1. Diskrétnost a umění vyjednávat

Profesionální realitní makléř umí dobře vyjednávat, protože na rozdíl od kupujících a prodávajících nezapojují svoje emoce do transakce a taky protože jsou zkušení. Umění vyjednávat mají v popisu práce. Dobří makléři nejsou jenom poslíčky, doručující nabídky kupujících prodávajícím a naopak. Jsou to profesionálové, kteří jsou trénováni prezentovat nabídky svých klientů v tom nejlepším světle a odpovídají za to, že veškeré důvěrné informace a zájmy klienta zůstanou utajeny.

  1. Papírování a dokumentace spojené s transakcí

S nákupem a prodejem nemovitostí je spojené velké množství úředních dokumentů jejíž význam se nevyplatí podceňovat. I ta nejmenší chyba může v tom nejhorším případě vyústit soudním řízením. Každá realitní kancelář zaměstnává anebo spolupracuje s právníky, kteří jsou odpovědni za správnost a účinnost informací uvedených ve smlouvách. Proto pokud chcete minimalizovat riziko spojené z transakcí nákupu nebo prodeje nemovitosti je rozumnější kontaktovat realitní kancelář, která Vás bude zastupovat po dobu trvání transakce. Samozřejmě, že tato potřeba se přímo úměrně zvyšuje z cenou nemovitosti.

  1. Odpovědi na Vaše dotazy po dokončení transakce

Dokonce i ta nejhladší transakce bez jakýchkoli komplikací Vás může ještě dlouho pronásledovat. Pokud například ve víru okolností opomenete splnit ohlašovací a jiné povinnosti anebo nesrovnalosti spojené s daněmi, dobrá realitní kancelář Vás nenechá na švestkách a pomůže Vám. Postačí jeden telefonát a Vaše otázky budou zodpovězeny. Pro klid v duši se ale při výběru realitní kanceláře ujistěte, že Vám budou nápomocni i nějakou dobu po dokončení transakce a že to bude zdarma.

  1. Vytváření dobrých vztahů a kontaktů do budoucna

Základem úspěchu každého realitního makléře a jeho kariéry jsou jeho doporučení. Jen málo makléřů by přežilo, pokud by byli nuceni neustále vyhledávat nové a nové klienty. Důležitost tohoto faktu jim dává silnou iniciativu k tomu, aby svoje klienty udržovali co nejvíce spokojené. Díky tomu se udrží na trhu, a pokud budete v budoucnu potřebovat realitního makléře, víte, na koho se obrátit. Mnoho makléřů se Vám také z času na čas ozve, aby si osvěžili své kontakty.

Jak si tedy zvolit realitní kancelář, která bude efektivní? Co je důležité vědět, abyste si vybrali zkušeného realitního makléře? Níže uvedený seznam obsahuje otázky, které by jste měli položit každému makléři se kterým budete jednat a odpovědi na ně, vám pomohou s výběrem toho nejperspektivnějšího spojence pro prodej vaší nemovitosti.

Otázky pro perspektivního realitního makléře

  • Pracujete jako realitní makléř na plný úvazek?
  • Jak dlouho pracujete jako realitní makléř?
  • Jaké média používáte k prezentaci nabízených nemovitostí?
  • Znáte oblast ve které se nachází moje nemovitost?
  • Jakým způsobem byste vypočítal/la konečnou prodejní cenu mé nemovitosti?
  • Jaký bude váš plán pro úspěšný a rychlý prodej mojí nemovitosti?
  • Jakým způsobem mne budete informovat o vývoji prodeje nemovitosti?

Na co se zaměřit při výběru realitního makléře

  • Profesionalismus: profesionálové by měli pracovat na plný úvazek
  • Zkušenost: nechte nováčky, aby se učili na někom jiném, než jste Vy
  • Poctivost: věřte svým intuicím. Ten správný makléř bude mluvit od srdce
  • Spolupráce: některé nemovitosti se prodají proto, že Váš makléř kontaktoval jiného makléře nebo jinou realitní kancelář

Zdali už prodáváte nemovitost sami, anebo s pomocí realitní kanceláře, asi vždy budete chtít být zainteresováni při reklamě a prodeji vaší nemovitosti. Prodávající, kteří prodávají svépomocně potřebují být zvlášť dobře informováni v této oblasti, protože jejich úsilí bude stát proti desítkám (a nebo stovkám) místních realitních makléřů. Jestli prodáváte s pomocí makléře, tak byste mu měli sdělit co si myslíte, že je nejdůležitější přednost Vaší nemovitosti (kdo je zná lépe než vy?) a taky budete vyžadovat odezvu od makléře o jejich prodejních aktivitách v průběhu prodeje nemovitosti.

Takže ať je už Vaše rozhodnutí jakékoliv, přejeme Vám hodně štěstí!