Author Archives: firmamagne

  • 0

Územní plán – II. část

Category : zpravodajství

ÚPn obsahuje ve vybraných funkčních plochách regulativy, stanovující max. míru využití území a min. podíl bydlení. Míra využití území je stanovena pro rozvojová území obytná, smíšená, zvláštní a pro území služeb a nerušící výroby.

 

Rozvojovým územím se rozumí:

– Výstavba v nezastavěném území (na zelené louce)
– Funkční transformace v území (změna funkčního využití stanovená územním   plánem)
– Kvalitativní transformace v území (změna charakteru zástavby při zachování funkčního využití)

1.2. Koeficient podlažních ploch (KPP)

Stanovuje max. míru využití území. Max. kapacitu funkční plochy vyjádřenou v m2 hrubé podlažní plochy pro celou funkční plochu se vypočítává vynásobením rozlohy funkční plochy v KPP. Koeficient podlažních ploch  je nepřekročitelný. Hrubá podlažní plochase pro tento účel vypočte součtem.

–  hrubých podležních ploch ve všech nadzemních podlažích (včetně ustupujících pater a započitatelné části podkroví ), vypočtených na základě vnějších rozměrů budovy v každém jednotlivém nadzemním podlaží nebo příslušné části,

–   části hrubých podlažních ploch podzemních podlaží využitých hlavní funkcí vypočtených na základě vnějších rozměrů budovy v každém jednotlivém podzemním podlaží

Maximální kapacita funkční plochy (m2 hrubé podlažní plochy) = KPP x rozloha funkční plochy (m2)

Stanovená max. kapacita funkční plochy se nesmí překročit. Tento způsob výpočtu poskytuje stavebnímu úřadu jistou míru volnosti při územním řízení a umožňuje mu diferencovat míru využití území i v rámci jednotlivých funkčních ploch v závislosti na konkrétních místních podmínkách. Zároveň však klade na příslušný stavební úřad zvýšené nároky na dokumentování stavu v území, protože nevyváženým povolováním zvýšené míry využití území může stavební úřad způsobit vyčerpání kapacity funkční plochy a tím i následnou nezastavitelnost zbývajících parcel.

KPP je v ÚPn HMP stanovena pro vybraná rozvojová území plochy kódem A-K

1.3. Koeficient zeleně (KZ)

Je koeficientem, stanovujícím min. podíl započitatelných ploch zeleně v území. Odvozuje se z KPP (koeficient podlažních ploch)a podlažnosti (po vypočtení zaokrouhlená na celá čísla).

KZ  (koeficient zeleně) se stanoví pro celou vymezenou funkční plochu. Jeho výška je průměrnou hodnotou ze součtu KZ pro každou jednotlivou parcelu (plochu územního rozhodnutí) a případně zbývající části území, na které se nevztahuje územní rozhodnutí, a která doplňuje funkční plochu do rozlohy vymezené UPn.

V případě, že je podlažnost větší či menší, než je uvedené rozpětí u příslušné hodnoty indexu, platí hodnota KZ uvedená u nejbližší uvedené hodnoty podlažnosti.

KZ je v ÚPn stanoven pro vybrané rozvojové plochy indexem A-K grafické části ÚPn.

Plocha zeleně je stanovena rozsahem:

– zeleně na rostlém terénu (včetně variantního zápočtu popínavé zeleně, solitérních,   skupinových a liniových stromů v rámci zpevněných ploch),
– ostatní zeleně (zeleň na umělém povrchu – stavební konstrukci včetně variantního zápočtu popínavé zeleně, solitérních skupinových a liniových stromů v rámci zpevněných ploch)

Min. podíl započitatelných ploch zeleně v území (m2) = KZ x rozloha funkční plochy (m2)

Míra využití území

1.1. Podlažnost

Stanovuje průměrný počet podlaží ve vymezené funkční ploše, je možné ji doplnit o údaje vztahující se k pozemku (plošné územní rozhodnutí)

Je v ÚPn pomocným údajem jehož prostřednictvím se stanovuje KZ. Pro potřeby stanovení KZ se podlažnost vypočte podle vzorce: Podlažnost = celková hrubá podlažní plocha / zastavěná plocha

1.2. Koeficient zastavěné plochy (KZP)

Je v ÚPn orientačním údajem, znamená maximální plochu, kterou je možno zastavět nadzemními stavbami a lze je odvodit ze vzorce: KZP = KPP / podlažnost

1.3. Minimální podíl bydlení

Vymezuje min. podíl hrubých podlažních ploch sloužících pro bydlení a to vždy vztažený na celou funkční plochu a lze jej odvodit ze vzorce:

Podíl bydlení = součet hrubých podlažních ploch sloužících pro bydlení (m2) / součet hrubých podlažních ploch (m2).

Mimo vymezené plochy ve výkresu. (Podíl bydlení v centrální části města) je minimální podíl bydlení údajem informativním, doporučeným a je na stavebním úřadu, aby posoudil každý jednotlivý záměr v kontextu celé funkční plochy i okolního území. Při územním řízení je doporučeno přihlédnout k místním podmínkám a stanovit podíl bydlení u konkrétní parcely tak, aby celkový podíl bydlení ve funkční ploše dlouhodobě dodržoval stanovený min. podíl bydlení.

Min. podíl bydlení je v ÚPn stanoven pro vybrané rozvojové plochy obytné a smíšené indexem 0-9.

Navíc zůstává u většiny staveb pevně stanovená výška hřebene stavby, konstrukční výška a výška ukončení stěn v 2. NP. V případě, že má stavební pozemek regulaci, je zde uvedena konstrukční výška podlaží a počet podlaží případně maximální výška hřebene domu.

Neexistuje jednotné pravidlo, každý kraj a obec má svá vlastní pravidla.

Konstrukční výšku půdní nadezdívky lze stavebně upravit tak, aby celková výška stavby vyhovovala stavebnímu rozměru danému místním regulativem.

Způsob stavění

U výstavby je rozdíl mezi nekrytým sestavěním (o) a uzavřeným sestavěním (g).

Otevřená výstavba znamená výstavbu solitérních domů, ale také dvojdomků nebo řady (skupiny) domů o délce maximálně 50 m. Při uzavřené výstavbě musí být obestavěný prostor ohraničen na krajích pozemku. V takovém případě můžeme stavět řadovou nebo skupinovou výstavbu.

Symbolika:

Rodinný dům

Stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je více než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše tři  samostatné  byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

Dvojdomek

Dispozice domu, který lze začlenit mezi rodinný dům a dům v řadové zástavbě. Rodinný  dům  tvoří  polovinu  dvojdomu.

Soubor staveb

Vzájemně provozně a ekonomicky související stavby, jimiž se uskutečňuje rozsáhlejší výstavba na souvislém území (a také výstavba ke společnému cíli, i na více místech).

Konstrukce podléhající regulacím

Při výstavbě domů hrají velkou úlohu střechy. V zastavovacím plánu může být pevně stanoveno např. mimo typ střechy – sedlová střecha (SD), valbová střecha (WD), pultová střecha (PS) nebo polovalbové střechy (PVS). Naopak někde může být typ střechy předem určen.

Často bývá v regulaci uveden minimální nebo maximální stupeň sklonu střechy – tzn. předepsaný sklon střechy pro danou lokalitu. Někdy je tato informace doplněna o směru střechy – kolmo na uliční čáru nebo rovnoběžně s uliční čárou. Hřeben a směr střechy bývá zakreslen šipkami.

V Německu existují jednoduché a jasné šablony, které pevně určují pravidla pro výstavbu v zastavovacím plánu. Pro Českou republiku tuto šablonu nahrazuje již výše zmíněný regulační plán.

Nástavby, přestavby a horní stavby – opět mohou být v zastavovacím plánu regulovány regulačním plánem.

 

 


  • 0

Realitní slovník

Category : zpravodajství

Slovník základních realitních pojmů, se kterými se můžete setkat.

 

Nemovitost
pozemek nebo stavba spojená se zemí pevným základem. (Občanský zákoník)

Nebytový prostor
místnost či soubor místností kolaudovaný jako nebytový prostor, určený k jinému využití než pro potřeby bydlení, nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu.

Byt
místnost nebo soubor místností (podle rozhodnutí stavebního úřadu – kolaudaci) určených svým stavebním, technickým a funkčním uspořádáním k trvalému bydlení.

Byt ve vlastnictví
byt vyčleněný jako jednotka podle zákona o vlastnictví bytů, která je zapsaná v katastru nemovitostí.

Družstevní byt
byt, který je ve vlastnictví družstva, ke kterému má člen družstva v rámci práv a povinností spojených s členstvím v družstvu právo nájmu.

Obytná místnost
je část bytu (zejména obývací pokoj, ložnice, jídelna), která splňuje požadavky předepsané touto vyhláškou, je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m2, pokud tvoří byt jediná obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2.

Rodinný dům
je stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je více než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše 2NP (nadzemní podlaží), 1PP (podzemní podlaží) a podkroví.

Budova
je nadzemní trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

Bytový dům
je stavba pro bydlení, ve které převažuje funkce bydlení.

Dům s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví
budova, která je na základě prohlášení vlastníka domu rozčleněna na samostatné bytové a nebytové jednotky (zákon o vlastnictví bytů), kde jsou vyčleněny společné části domu a určen spoluvlastnický podíl vlastníků jednotek na společných částech domu, pozemku, střechy popř. výtahu. Bytové a nebytové jednotky jsou samostatně vedeny na listu vlastnictví.

Zemědělská stavba
je stavba pro chov hospodářských zvířat, skladování produktů živočišné výroby, přípravu a skladování krmiv a steliva, pěstování rostlin, skladování a posklizňovou úpravu produktů rostlinné výroby, skladování a přípravu prostředků výživy, přípravků na ochranu rostlin a rostlinných produktů a pro zemědělské služby.

Rekreační chata
stavba určená k individuální rekreaci s obestavěným prostorem maximálně 360 m3 a se zastavěnou plochou maximálně 80 m2, může být podsklepená a může mít nejvýše 1NP a podkroví.

Zahrádkářská chata
stavba určená k individuální rekreaci s obestavěným prostorem maximálně 110 m3 a se zastavěnou plochou maximálně 25 m2, může být podsklepená a může mít nejvýše 1NP a podkroví.

Stavba ubytovacího zařízení
je stavba nebo její část, kde je veřejnosti poskytováno přechodné ubytování a služby s tím spojené; ubytovacím zařízením není bytový a rodinný dům a stavba pro individuální rekreaci; ubytovací zařízení se zařazují podle druhů do kategorií a podle požadavku na plochy a vybavení do tříd, které se označují hvězdičkami.

1. hotel je ubytovací zařízení s nejméně 10 pokoji pro hosty, vybavené pro poskytování přechodného ubytování a služby s tím spojené (zejména stravovací); hotely se člení do pěti tříd; hotel garni má vybavení jen pro omezený rozsah stravování (nejméně snídaně) a člení se do čtyř tříd,

2. motel je ubytovací zařízení s nejméně 10 pokoji pro hosty, poskytující přechodné ubytování a služby s tím spojené pro motoristy a člení se do čtyř tříd,

3. penzion je ubytovací zařízení s nejméně pěti pokoji, s omezeným rozsahem společenských a doplňkových služeb, avšak s ubytovacími službami srovnatelnými s hotelem, a člení se do čtyř tříd,

4. ostatní ubytovací zařízení jsou turistické ubytovny, kempy a skupiny chat (bungalovů), popřípadě kulturní nebo památkové objekty využívané pro přechodné ubytování.

Katastr nemovitostí
úřad, který zapisuje a eviduje údaje o nemovitostech, obsahující jejich soupis a popis, geometrické a polohové určení. Součástí katastru nemovitostí je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Předmětem katastru nemovitostí jsou všechny pozemky, vybrané nadzemní budovy spojené se zemí pevným základem a byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zákona o vlastnictví bytů.

Prohlášení vlastníka
jednostranný právní úkon vlastníka domu, vložený do katastru nemovitostí, kterým se v domě vyčleňují jednotky (zákon o vlastnictví bytů), kde jsou dále vyčleněny společné části domu a určen spoluvlastnický podíl vlastníků jednotek na společných částech domu, pozemku, střechy popř. výtahu. Bytové a nebytové jednotky jsou samostatně vedeny na listu vlastnictví.

Katastrální mapa
polohopisná mapa velkého měřítka (do 1 : 5 000 včetně) s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru nemovitostí. Budovy se v katastrální mapě zobrazují průnikem nebo průmětem svého vnějšího obvodu, pozemky se v katastrální mapě zobrazují průmětem svých hranic a označují se parcelními čísly.

Katastrální území
místopisně uzavřený a v katastru nemovitostí společně evidovaný soubor nemovitostí.

List vlastnictví (LV)
veřejná listina, vydaná katastrálním úřadem, která osvědčuje (vedle kupní smlouvy) vlastnictví k nemovitosti. Na této listině jsou zapsány údaje např. katastrální území, část obce, katastrální úřad, vlastník nemovitosti, číslo popisné popř. evidenční stavby, parcelní číslo pozemku, druh pozemku atd. Jsou zde i další údaje důležité pro vlastnictví nemovitosti, zejména o věcných břemenech a dalších omezeních vlastnických práv a o nabývacích titulech k nemovitosti.

Návrh na vklad do katastru nemovitostí
žádost prodávajícího a kupujícího, převádějícího a nabyvatele, směřovaná katastrálnímu úřadu, aby na základě uzavřené smlouvy zahájil řízení o povolení zápisu vkladu práva do katastru nemovitostí.

Podílové spoluvlastnictví
více vlastníků nemovitosti, kde každý z nich má ideální podíl.

Společné jmění manželů (SJM)
majetek nabytý některým z manželů nebo obou za trvání manželství, který manželé vlastní každý jednou polovinou, s výjimkou majetku získaného dědictvím, darem, z restitucí, věci osobní povahy nebo majetek nabytý jedním z manželů v součinnosti se smluvním ujednáním sepsaným mezi manželi, který upravuje práva k majetku nabytého za trvání manželství a tento majetek je považován za majetek náležející do výlučného vlastnictví jednoho z manželů.

Plomba
zapsané právní vztahy a další práva uvedená na listu vlastnictví jsou dotčeny změnou právních vztahů, jsou vyznačeny písmenem „P“ před označením nemovitosti v oddíle BLV.

Věcné břemeno
omezuje práva vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet nebo něco konat.

Zástavní právo
vzniká na základě smlouvy a slouží k zajištění pohledávky (např. hypotečního úvěru). V případě nesplnění podmínek vyplývajících ze smlouvy (např. splátky) je zástavní věřitel oprávněn domáhat se uspokojení z věci zastavené (např. Nemovitosti).

Vklad do KN
druh zápisu práva k nemovitosti, na základě rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu práva, který má za následek vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitosti, která je předmětem evidování v katastru nemovitostí.

Nabývací titul
listina, na základě které osoba nabyla vlastnické právo k nemovitosti (kupní smlouva, smlouva o převodu, dědická smlouva, darovací smlouva atd.)

Podlahová plocha 
bytu je plocha všech místností bytu včetně místností, které tvoří příslušenství bytu, a podlahová plocha nebytového prostoru je plocha všech místností nebytového prostoru včetně ploch určených výhradně k užívání s nebytovým prostorem; do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru.

Součástí věci 
je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila.

Příslušenstvím věci
jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.

Kolaudace
rozhodnutí příslušného stavebního úřadu, že objekt splňuje patřičné stavební, hygienické a protipožární normy, a že povoluje jeho užívání pro účel, pro který je kolaudován.

Podnájem
na základě podnájemní smlouvy a se souhlasem pronajímatele nájemce přenechává za úplatu podnájemci bytovou jednotku, nebytovou jednotku či nemovitost do užívání (např. u družstevního bytu).

Pronájem
na základě nájemní smlouvy pronajímatel přenechává za úplatu nájemci bytovou jednotku, nebytovou jednotku či nemovitost do užívání (např. u bytu v osobním vlastnictví).

Mezanin a mezonet
mezanin je název pro podlaží mezi přízemím a 1.patrem a mezonet je název pro byt ve dvou a více úrovních.

Pozemek
se rozumí individualizovaná část zemského povrchu, bez ohledu na substrát (zemědělská půda, zastavěná plocha, vodní toky apod.) a je to část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo katastrálního území, hranicí vlastnickou, držby, druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemku.

Druhy pozemků
zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy, zahrady, orné půdy, chmelnice, vinice, ovocné sady, trvalé travní porosty (louky a pastviny), zemědělské pozemky, lesní pozemky, vodní plochy.

Parcela
je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.

Parcela pozemková
Pozemkovou parcelou je pozemek, který není stavební parcelou.

Parcela stavební
Stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku jako zastavěná plocha a nádvoří.

Parcelní číslo
je číslo, kterým je označena parcela v katastrálním území. Parcelní číslo ve tvaru zlomku se skládá z kmenového čísla a z čísla po oddělení. Parcely se v každém katastrálním území označují čísly buď ve dvou číselných řadách, odděleně pro pozemkové a stavební parcely, nebo v jedné číselné řadě bez ohledu na druh pozemku.

Bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ)
mapovací a oceňovací jednotka zemědělských půd, územní celek se stanovištními vlastnostmi, vyjádřenými pětimístným číselným označením, který vyjadřuje rozdílné produkční a ekonomické efekty zemědělského území. Číslice 1 = příslušnost ke klimatickému regionu; 2 a 3 = příslušnost k určité hlavní půdní jednotce; 4 = kombinace svažitosti pozemku a jeho orientace ke světovým stranám; 5 = kombinace hloubky a tvarovosti půdního profilu.

Sítě technického vybavení
jsou nadzemní nebo podzemní vedení včetně armatur, zařízení a konstrukcí na vedení, zabezpečující napojení území, obcí, jejich částí a staveb na jednotlivé druhy technického vybavení; podle účelu jsou sítě technického vybavení energetické (elektrická silová vedení, plynovodní a tepelná), vodovodní, stokové a telekomunikační.

Intravilán
část území obce, v níž je soustředěna zástavba. Ohraničení intravilánu není předmětem zobrazení v katastrální mapě a spadají do něj obvykle i pozemky určené k zastavění. Jako intravilán se v praxi označuje i současně zastavěné území obce.

Extravilán
nezastavěná část území obce, nacházející se mimo intravilán.

Geometrický plán
technický podklad a neoddělitelná součást listin, podle nichž má být proveden zápis do katastru nemovitostí, je-li třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy.

Snímek katastrální mapy
obraz katastrální mapy pořízený ručně, reprograficky nebo počítačově, jež je veřejnou listinou.

Popisné číslo
číslo, kterým se označuje v obci každá samostatná budova trvalého charakteru, která je oddělena od jiné budovy. Každá budova se označuje pouze jediným číslem popisným (červené číslo).

Orientační číslo a evidenční číslo
číslo objektu usnadňující orientaci v ulici apod. (modré číslo) a číslo objektu, kterým se označují budovy a objekty, které slouží k občasnému bydlení a nejsou označeny popisným číslem (zahradní domky, rekreační objekty apod.).

Hypoteční úvěr (neboli hypotéka)
je úvěr určený fyzickým i právnickým osobám. Vždy musí být zajištěný zástavním právem k nemovitosti na území ČR. Obvykle se jako zástava využívá financovaná nemovitost, ale není to podmínkou, ručit lze i objektem jiným. Hypoteční banky nabízejí v zásadě dva typy úvěrů:

1. účelová hypotéka, která je striktně vázaná na investici do nemovitosti
2. neúčelová hypotéka, tzv. americká hypotéka – úvěr lze použít na cokoli.

Depozitum
vklad v peněžním ústavu.

Dokumentární akreditiv
standardní bankovní produkt zajišťující prodávajícím obdržení kupní ceny a kupujícím zaplacení kupní ceny tehdy, až prodávající splní povinnosti uvedené v akreditivu.

Stavební úvěr
překlenovací úvěr poskytnutý na zahájení a dokončení stavby, zajištěný zástavním právem k pozemku a pojistkou, který po dokončení a kolaudaci stavby je splácen z řádného hypotečního úvěru jištěným dokončenou stavbou a pozemkem.

Úmor 
částka, kterou se splácí celkový dluh.

Úroková míra (p.a.)
vyjadřuje podíl úroku a zapůjčené částky v procentech za jeden rok.

Jistina, úvěrová jistina
nominální částka poskytnutého úvěru.

Úvěrový příslib
písemný závazek banky, že klientovi za splnění dohodnutých podmínek poskytne v budoucnu úvěr.

Fixní úroková sazba
sazba stanovená jako neměnná během celého úvěrového vztahu nebo na předem dohodnutý časový úsek (většinou na 1, 3, 5 nebo 10 let).

Anuita
pravidelná splátka k úhradě dlouhodobého dluhu, skládající se z pevně stanovené vlastní splátky dluhu a úroků; mění se pouze její vnitřní struktura a v průběhu splácení klesá v anuitní splátce podíl úhrady úroků a roste podíl úhrady jistiny. U družstevních bytů je to částka na splácení nízkoprocentního úvěru, který družstvo splácí při výstavbě nebo odkupu domu.

Kupní smlouva
smlouva mezi prodávajícím a kupujícím za účelem koupě. Musí mít pro koupi nemovitostí písemnou formu a musí obsahovat identifikaci prodávajícího, kupujícího, předmět koupě a kupní cenu.

Smlouva o převodu
smlouva mezi převádějícím a nabyvatelem za účelem převodu, nabytí. Pro nemovitosti musí mít písemnou formu a musí obsahovat identifikaci převádějícího, nabyvatele a předmět převodu. Používá se např. ve formě dohody u převodu práv a povinností spojených se členstvím v družstvu a právu nájmu k bytu nebo i smlouvy o bezúplatném převodu (kupní smlouva musí obsahovat kupní cenu).

Nájemní smlouva
smlouva, kterou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji ve sjednané době užíval.

Zůstavitel
zemřelá osoba, jež zanechala majetek, který se v rámci dědického řízení dědí.

Vydražitel
je účastník dražby, jemuž byl udělen příklep licitátorem. Pokud splní podmínky stanovené dražební vyhláškou, může na vydražitele přejít vlastnické právo k předmětu dražby.

Dražba
veřejný prodej, při němž se nabízí věc ke koupi většímu počtu osob. Tato věc je prodána udělením příklepu tomu, kdo nabídne více, jestliže se současně zaváže, že splní podmínky pro tento prodej stanovené.

Dražba dobrovolná
je prováděna na návrh vlastníka předmětu dražby (movité, nemovité věci atd.). Vlastníkem může být o oprávněná osoba, která je oprávněna s předmětem dražby hospodařit na základě zmocnění podle zvláštního právního předpisu, takže navrhovatelem dražby může být i likvidátor nebo správce konkursní podstaty.

Dražba nedobrovolná
je prováděna na návrh dražebního věřitele. Dražebními věřiteli jsou dle zákona věřitelé, jejichž pohledávky jsou zajištěny zástavním právem, omezením převodu nemovitostí nebo právem zadržovacím. Dražba je prováděna i v případě, že pohledávka dražebního věřitele není potvrzena pravomocným soudním rozhodnutím.

Dražební jistota/jistina
podmínkou účasti dražby je složení peněžních prostředků nebo bankovní záruky, jejíž výši a termín, do kterého musí být složena dražebníkovi, stanoví dražební vyhláška. Nevydraží-li účastník dražby předmět dražby, je dražebník povinen dražební jistotu bez zbytečného odkladu vrátit účastníkovi.

Dražební vyhláška
vyhláška, na základě které dražebník vyhlásí konání dražby, v níž je uvedeno kdo je dražebníkem, datum a místo konání dražby, popis předmětu dražby, o jakou dražbu se jedná, datum a místo konání prohlídek, nejnižší podání, minimální příhoz, výši, způsob uhrazení ceny dosažené vydražením, lhůtu pro složení dražební jistoty, podmínky odevzdání předmětu dražby vydražiteli.

Dražebník
dražebníkem může být fyzická osoba zapsaná v živnostenském rejstříku, právnická osoba zapsaná v obchodním rejstříku, nebo také příslušný orgán státní správy.

 


  • 0

Splácení úvěrů – nepodceňujte rizika

Category : zpravodajství

Pokud se v důsledku nenadálé životní situace nebo jenom z podcenění rizik plynoucích ze zadlužování dostanete do problémů se splácením svých závazků, zachovejte chladnou hlavu a rozumně se zamyslete nad svými možnostmi. Jako prevenci byste si samozřejmě měli už od počátku uchovávat určitou finanční rezervu, určenou pro pokrytí nákladů právě v takových situacích – ne každý však je vůbec schopen si takovou rezervu včas vybudovat.

 

I tak se ale ještě dá spousta věcí zachránit, stačí, když dodržíte několik jednoduchých pravidel a doporučení jak se chovat v takové situaci. Hlavní rada, v případě že se dostanete do problémů se splácením Vašich závazků vůči věřitelům, zní: KOMUNIKUJTE!

Není pro Vás nic horšího, než dělat mrtvého brouka, nebrat telefony, neotvírat dveře nezvaným návštěvám a podobně. Naprostá většina podobných problémů se dá poměrně elegantně vyřešit, bude však potřeba zejména Vaše aktivní účast a snaha.

 

Zkontaktujte své věřitele s předstihem

Ještě před tím, než u vás nastane platební neschopnost, a vy už tušíte že by mohla nastat, spojte se s institucí od které půjčené prostředky pocházejí a informujte je o své situaci. V dnešní době již všechny banky nabízejí možnost řešit podobné situace dohodou s klientem, je však důležité začít je řešit ještě než vám začnou chodit první upomínky – to už může být pozdě. Banka s vámi probere veškeré možnosti jak postupovat dále: může vám nabídnout odklad splátek (většinou jde odložit splátky jistiny, úroky musíte splácet dál), může vám sestavit nový splátkový kalendář, nebo třeba prodloužit dobu splatnosti úvěru a tím snížit měsíční splátky.

Obraťte se na odborníky

Využijte některou z poraden pro občany. V ČR působí několik druhů takových poraden a kontakty na ně naleznete v sekci “odborné instituce” na našich stránkách. Existuje také celá řada obdobně zaměřených poraden nabízejících své služby. Ať už je navštívíte osobně (což je vždy lepší) nebo jen zavoláte, vždy vám zcela zdarma a hlavně absolutně nezávisle poradí a pomohou, jejich poradci jsou vstřícní a ochotní a nebudou se zdráhat strávit hodně času řešením vaší finanční situace.

Jejich služeb můžete využít ve chvíli, kdy potřebujete uniknout z dluhové pasti, upravit nevyhovující úvěry nebo když se jen potřebujete poradit před tím, než si vezmete úvěr nový… Dávejte si však dobrý pozor: už i v ČR existuje několik podvodných firem, které Vám budou slibovat řešení Vaší finanční situace, jednání s věřiteli, pomáhat s oddlužením a podobně.

Dělejte pro řešení všechno

Jakmile se dostanete do tak silných problémů se splácením svých finančních závazků že budete muset podat návrh na oddlužení, připravte se na zásadní změnu Vašeho stylu života. Pokud podáte soudu návrh na oddlužení, uvědomte si, že to bude za cenu ztráty téměř všeho majetku, kterým disponujete, a s tímto byste měli být smířeni. Je dost možné, že budete muset prodat svůj byt nebo dům a přestěhovat se do toho nejlevnějšího bydlení, jaké se Vám podaří najít, budete se muset vzdát svého auta, samozřejmě počítače, televize, zkrátka všeho, na čem nejste existenčně závislí – a to, na čem existenčně závislí jste, bude nahrazeno tou nejlevnější alternativou.

Hlavní ale je udržet si chladnou hlavu, nepropadat panice a zbrklým rozhodnutím – i v případě, kdy se dostanete na samé dno, tak vězte, že nikdy ale není nic tak zlé, jak by se mohlo zdát, a pokud budete mít vůli své problémy řešit, brzy nastane doba obratu k lepšímu a Váš život se začne opět vracet do normálu.

 

Zdroj: jaknapenize.eu


  • 0

Typy úvěrů a půjček

Category : zpravodajství

Nebankovní půjčka

Nebankovní půjčky neposkytují banky, ale soukromě společnosti, které status banky nemají, ovšem pro své podnikání ve finanční sféře potřebují rovněž povolení České národní banky.

Rozdíl mezi bankovní a nebankovní půjčkou není z teoretického hlediska žádný. Je však značný pro žadatele o půjčku.  Banky mají se svými půjčkami většinou spojeno velké množství předpisů a byrokratických bariér. Nebankovní instituce tak přísné nebývají a umožňují půjčku získat i klientům, kteří v bance neuspějí, bez nahlížení do registru dlužníků a bez doložení příjmů. Některé společnosti pak využívají situace některých svých klientů a půjčují na velmi vysoký úrok. Proto vždy velmi důkladně zvažte své finanční možnosti, než si takovou půjčku sjednáte. 

Nebankovní úvěr pro podnikatele

V podnikání se často neobejdete bez cizího kapitálu. Obvykle tuto situaci řeší nebankovní podnikatelská půjčka nebo úvěr. 

Rozdíl mezi úvěrem a půjčkou není v tom, že úvěr poskytne banka a půjčku jiný subjekt. Rozdíl je v právní normě, která závazkový vztah upravuje. O půjčce se mluví v jiném paragrafu zákona než o úvěru. Jejich princip je trochu odlišný.

Hlavní rozdíly mezi půjčkou a úvěrem:

  1. Smlouva o úvěru je tzv. konsenzuální. Smlouva může vzniknout bez ohledu na to, zda jsou peněžní prostředky skutečně poskytnuty.
  2. Smlouva o půjčce je tzv. reálná. Ke vzniku smlouvy nemůže dojít bez přenechání věcí, které jsou předmětem půjčky.
  3. Předmětem smlouvy o půjčce nemusí být pouze peněžní prostředky.

Půjčky bez potvrzení o příjmu

Půjčky bez potvrzení příjmu jsou určeny těm, kdo svůj příjem nechtějí z jakéhokoli důvodu prokazovat, nebo těm, kteří svůj pravidelný příjem mají, ale bankám se zdá rizikový. Typicky se jedná o ženy na mateřské dovolené, důchodce, drobné soukromé podnikatele a další.

Pro soukromé finanční společnosti je půjčka bez potvrzení příjmu samozřejmostí. Stejně jako půjčka bez nahlížení do registru dlužníků. Peníze dostanete ihned při podpisu smlouvy. Opravdu – to jsou rychlé půjčky bez registru ihned.

Registr dlužníků (SOLUS)

Sdružení na Ochranu Leasingu a Úvěrů Spotřebitelům (SOLUS) je sdružení několika desítek úvěrových a leasingových společností, bank, stavebních spořitelen, mobilních operátorů a jednoho poskytovatele energií a velkoobchodní řetězec. Další subjekty o vstupu do sdružení SOLUS uvažují.

Aktuálně eviduje téměř 1,7 milionu záznamů o více než 918 tisících spotřebitelů, kteří mají nebo v posledních třech letech měli problémy se splácením závazků.

Potíž s registrem dlužníků je ta, že jakmile jste v něm uvedeni, nedostanete od banky žádnou další, byť sebemenší půjčku. Proto je velmi oblíbená půjčka bez nahlížení do registru.
Dokonce se tím zrychlí celý proces odsouhlasení půjčky. U nás budete mít možnost půjčky bez registru ihned – stačí vyplnit jednoduchou nezávaznou online žádost, kterou najdete na hlavní straně našeho webu.

Půjčka na cokoliv

U naší půjčky na cokoliv nemusíte prokazovat, na co peníze využijete. Po pravdě – proč by nás to mělo zajímat? Peníze potřebujete, jste schopni je splácet, a to nám stačí. Vyplníte nezávaznou online žádost o půjčku  na hlavní straně našeho webu, nebo nám napíšete kontakt a dobu, kdy vám můžeme zavolat. Naši poradci se vám budou věnovat tak dlouho, jak to bude potřeba. Vysvětlí všechny podrobnosti smlouvy a zodpoví veškeré dotazy. Opravdu nám záleží na tom, abyste všemu ohledně naší půjčky na cokoliv rozuměli.

Konsolidace půjček

Nebankovní konsolidace půjček může sloučit několik půjček do jedné. Po sloučení budete splácet pouze jednu měsíční splátku, která je obvykle nižší než součet původních splátek.

Konsolidace půjček, úvěrů a dluhů je opravdu velmi výhodný nástroj jak snížit výdaje na splátky různých úvěrů a závazků.

Americká hypotéka

Americká hypotéka je hypotéka – úvěr, díky kterému můžete vyřešit svou dočasnou insolvenci. Jde o takzvaný neúčelový úvěr, kdy banku ani jinou instituci nezajímá, k čemu peníze využijete.
Kromě toho u americké hypotéky získáte výhodnější úrokovou sazbu oproti spotřebitelským úvěrům díky tomu, že ručíte nemovitostí. Ručení nemovitostí je dostatečně silné, takže není potřeba potvrzení příjmu. 

Některé banky americkou hypotéku nazývají – Půjčka na cokoliv. 

Půjčka na vyplacení exekuce

Dostali jste se do situace, kdy se otáčíte v kolotoči dluhů? Vše se dá řešit. Možná jste nevěděli, že exekuce se dá vyplatit, a vy tak o svůj majetek nepřijdete. 

Ručení půjčky nemovitostí

K ručení je vhodný:

  • Byt
  • Rodinný dům
  • Chata nebo jiný rekreační objekt
  • Obchodní prostor/komerční nemovitosti
  • Kancelář
  • Pozemek

Ručení nemovitostí znamená, že je na vaší nemovitosti tzv. zástava. Zástava je právnický termín a označuje tu konkrétní nemovitost, kterou ručíte za půjčku.

Na bytě, domě či pozemku, kterým chcete ručit, nesmí váznout zástavní právo třetí osoby. Jinými slovy – pokud pozemkem již ručí váš bratr, vy už ho bohužel za stejným účelem použít nemůžete.

Úroky

Na rozdíl od RPSN jsou úroky pouze cena za peníze, které si kupujete. Úroky tedy nezahrnují další poplatky, které jsou s půjčkou spojeny. Úroková sazba se vyjadřuje v procentech za rok (zkratka p. a. znamená per annum – latinsky ročně).

RPSN

Pojem RPSN, tedy roční procentuální sazba nákladů, vyjadřuje celkovou částku, kterou zaplatíte za to, že si půjčujete peníze. Zahrnuje tedy nejen úroky, ale veškeré poplatky (např. poplatek za vedení účtu, pojištění atd.), které jsou s půjčkou spojeny. Jedině tento údaj vám tedy spolehlivě odhalí, kolik za půjčku nakonec zaplatíte.

Do české legislativy byl zaveden na popud EU, která se takto snaží sjednotit a zpřehlednit trh úvěrů. Pod tímto dlouhým a ne příliš srozumitelným souslovím se skrývá velmi důležitá informace. Můžete se setkat i s výrazem efektivní úroková sazba či míra, který znamená totéž.
RPSN totiž zahrnuje veškeré náklady spojené s úvěrem.

RPSN:
  • úroková sazba úvěru, která zahrnuje veškeré náklady spojené s úvěrem (tzn. poplatky, pojištění atd.
  • s její pomocí lze posuzovat výhodnost úvěru
  • řekne vám, jak je úvěr drahý
  • nelze od ní odvozovat navýšení

Poplatky za nebankovní půjčky

Některé společnosti slibují půjčky bez poplatků. OVŠEM POZOR! Poplatky za nebankovní půjčky jsou běžnou součástí služby. Nabídka půjčky bez poplatku může znamenat to, že jsou poplatky skryté v jiných částkách a klient o nich pouze neví.

Něco jiného je služba – Půjčky bez poplatku předem.

To znamená, že za zpracování a nabídku půjčky neplatíte předem, ale až po podpisu smlouvy a většinou se poplatky strhávají z částky, která je Vám poskytnuta. 

Příklad: Půjčka ve výši 1. mil. Kč,- , poplatek 5% = 950.000,- Kč

A co banky

Banky sice v dnešní době nabízejí široký sortiment různých úvěrových produktů, ale pro běžného smrtelníka je velmi obtížné na jakoukoliv půjčku či bankovní úvěr dosáhnout.

Každý druh úvěru je něčím specifický, určený pro konkrétní situaci, potřebu nebo způsob čerpání a využíváním špatného typu úvěru se můžete připravit zbytečně o spoustu peněz.

Vždy proto raději přemýšlejte, zda je pro Vás právě zvolený typ úvěru ten nejvhodnější, a to nejen podle velikosti měsíčních splátek nebo doby splácení. Charakteristiku těch nejčastějších typů úvěrů vám přinášíme níže spolu s uvedením, pro jaké potřeby by měly být využívány.

Spotřebitelský úvěr

– jde o jeden z nejběžnějších druhů úvěru, který je nabízen každou bankou. Spotřebitelské úvěry se dále dělí na “účelové” a “neúčelové” a dále se můžou dělit podle dalších faktorů (např. podle délky splácení, frekvence splácení, podle zajištění, apod.).

V případě účelového typu úvěru musíte vždy předem uvést na jakou konkrétní věc budou prostředky získané z úvěru použity a toto také musíte později doložit. U neúčelového úvěru je bance jedno, k čemu získané peníze použijete – jestli je prohrajete v kasínu, nakoupíte si oblečení nebo byt…. Neúčelové spotřebitelské úvěru jsou v současnosti nejposkytovanějším druhem úvěrů.

Jednou z velkých výhod spotřebitelských úvěrů je také to, že za ně zpravidla nepotřebujete ručit žádnou nemovitostí, v naprosté většině případů vám dokonce banka poskytne úvěr i bez jakéhokoliv ručení. Nevýhodou pak je trochu větší úroková sazba oproti úvěrům zajištěných nemovitostí, takže přeplatíte o něco více. Vyřízení takového typu úvěru však bývá velmi rychlé a je spojeno s minimální administrativou.

Hypoteční úvěr

– hypoteční úvěry patří rovněž mezi oblíbené a hojně nabízené bankovní produkty. Bývají téměř výhradně účelové (v některých případech je ovšem možno využít určitou procentní část z úvěru i jako neúčelovou) a slouží k financování potřeb spojených s bydlením. Samozřejmostí je pak zástavní právo k nemovitosti, na druhou stranu ale disponují velmi nízkou úrokovou sazbou (u které navíc můžete využít fixaci na několik dalších let).

Kontokorentní úvěr

– nebo také “kontokorent”, je možnost přečerpat prostředky na vašem běžném účtu do mínusu (v rámci právě kontokorentního úvěru). K dispozici jej tak máte neustále a čerpat jej můžete opakovaně, ale vždy až po zaplacení části nebo celé minusové částky. Placení probíhá příchozími platbami na Váš běžný účet, pokud jste tedy v mínusu, pak každá platba, která Vám přijde bude použita primárně na úhradu kontokorentu.

Výhodou kontokorentních úvěrů je, že v případě kdy vám z účtu odchází pravidelně důležité platby (inkaso, SIPO), nemusíte si hlídat abyste měli na účtu vždy dostatek prostředků k uhrazení – pokud nemáte, tyto platby se automaticky provedou otevřením kontokorentu.

Revolvingový úvěr

– je založen na principu opakování – máte dopředu přiznaný určitý úvěrový limit a ten je vám neustále k dispozici k čerpání. Dokud jej nevyužíváte, nehradíte žádné měsíční splátky. Čerpat jej můžete opakovaně, ale vždy jen do výše právě Vašeho úvěrového limitu. U některých bank můžete využít poměrně dlouhého bezúročného období, během kterého když čerpanou částku zpět uhradíte, tak nebudete platit žádné úroky – z toho již vyplývá, že nejčastějším typem revolvingového úvěru jsou kreditní karty.

Překlenovací úvěr

– jde o dočasný úvěr (někdy nazývaný jako “meziúvěr”), sloužící k pokrytí vašich potřeb do doby, než získáte nárok na řádný úvěr (který má návaznost na překlenovací). Jde tedy o jakýsi “před – úvěr”. Nejčastěji se s ním setkáme u stavebního spoření, kvůli kterému také tyto typy úvěrů vznikly. Než totiž získáte nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, musíte splnit několik podmínek, mezi kterými je i nutnost nejprve nějakou dobu (obvykle dva roky) spořit a teprve po té Vám může být úvěr poskytnut. V případě, že si nemůžete dovolit tak dlouho čekat a spořit, je tu právě překlenovací úvěr – ten vám může být poskytnut hned a po určité době se z nějak pak stane úvěr ze stavebního spoření. Podmínkou tedy je uzavřít si stavební spoření a od určitých částek pak bude potřeba ručit nemovitostí (u menších částek bude stačit jeden či více ručitelů).

Úvěr ze stavebního spoření

– jak už z názvu vyplývá, jde o úvěr poskytovaný stavebními spořitelnami klientům majícím uzavřené stavební spoření. Slouží výhradně k financování potřeb spojených s bydlením, nabízí však velmi výhodné podmínky čerpání (poměrně nízký úrok, možnost dlouhé doby splatnosti a tím dosažení nízkých měsíčních splátek).

Konsolidační úvěr

– je u nás poměrně nový typ úvěru. Umožňuje sloučení několika Vašich stávajících úvěrů (i od různých poskytovatelů) do jednoho, u kterého pak můžete znovu zvolit délku splatnosti a tím i velikost měsíčních splátek.

Pokud máte tedy několik úvěrů od různých bank, konsolidací můžete podstatně ušetřit nejen na měsíčních poplatcích, ale také můžete dost výrazně snížit výši vaší měsíční splátky za všechny tyto úvěry (mnohdy více než o polovinu). Většinu administrace spojené s převedením úvěrů obvykle obstará sama banka, u které konsolidace využijete. Ručení je individuální podle celkové částky konsolidačního úvěru, u větších částek samozřejmě opět nemovitostí.

Využít těchto úvěrů je dobrá volba zejména v situacích, kdy tušíte že již dále nebudete schopni splácet všechny své závazky a snížení měsíční splátky by vám pomohlo, nevýhodou je delší časové období, po které budete tento nový úvěr splácet.

Americká hypotéka

– jde o zcela specifický úvěrový produkt. Jedná se o NEÚČELOVÝ typ úvěru, takže oproti klasickým hypotékám jej můžete použít podle své vůle a nemusíte dokládat, k čemu jste peníze použili. Americká hypotéka také nabízí výhodnou úrokovou sazbu, nižší než u klasických spotřebitelských úvěrů a o něco málo vyšší než u klasických hypoték. Můžete také využít poměrně dlouhou dobu splácení (až dvacet let), čímž dosáhnete velmi nízkých měsíčních splátek. Nevýhodou je, že vždy se od Vás bude vyžadovat ručení nějakou nemovitostí.

Akceptační úvěr

– v tomto případě banka přijímá vůči svému klientovy odpovědnost za směnku na ni vystavenou – stává se tak hlavním směnečním dlužníkem a z toho jí plyne povinnost v den splatnosti směnku uhradit bez ohledu na to, zda byly klientem složeny prostředky k uhrazení směnečného závazku. Tím získává směnka na hodnotě, protože za ni ručí solidní banka místo prakticky anonymní fyzické osoby, u které si nikdy nemůžeme být jisti její bonitou. Banka tím tedy poskytuje pouze svou garanci, nikoliv přímo prostředky.

Avalový úvěr

– je to podobný produkt jako akceptační úvěr – banka se jako instituce zavazuje klientovi, že jeho závazek bude ve stanovenou dobu uhrazen bez ohledu na dostatek prostředků na účtu klienta. Banka tak tedy prodává své dobré jméno.

Eskontní úvěr

– je spojen s odkupem směnky před započetím její platnosti. Výše úvěru odpovídá výši částky uvedené na směnce a stejně tak je stejná i doba splatnosti. Majitel směnky tak může čerpat prostředky od banky a jako zástavu poskytuje právě onu směnku.


NEBANKOVNÍ PŮJČKY


 


  • 0

Proč je každý odhad jiný

Category : zpravodajství

Vlastnictví nemovitosti s sebou přináší řadu situací, kdy se po vás žádá odhad ceny vašeho domu či bytu. Vše začíná už při koupi nemovitosti, kdy potřebujete zvážit, zda cena uvedená v inzerátu odpovídá reálné hodnotě. Další odhad pak vznikne na popud banky, v níž si budete brát hypotéku, a využijete ho také při výpočtu daně z nabytí nemovité věci.

Jeden byt, dům nebo pozemek může projít rukama desítky odhadců. Za různými účely ho ocení na naprosto jinou částku. Jak se v tom vyznat?

Coby majitel nemovitosti pak budete potřebovat odhad při rozvodu, aby se mohl spravedlivě dělit majetek, případně při vkladu nemovitosti do majetku firmy. Odhad bude nutně třeba také tehdy, budete-li vy nebo někdo jiný nemovitost dědit.

Dostanete-li se do problémů, bude odhad žádat soud – například při exekuci nebo jiném soudním sporu. A rozhodnete-li se jednou, že už bylo všech odhadů dost a chcete nemovitost prodat, opět bude třeba nějak určit, za jakou cenu nemovitost nabídnete na realitních serverech. Takže vás čeká další, snad už poslední odhad.

Každá nemovitost má více různých cen

Hodnota nemovitosti se mění nejen v čase, ale také podle účelu. Proto má také každá nemovitost více různých „cenovek“ v jeden časový okamžik.

– Tou nejzajímavější je kupní cena, za níž nemovitost reálně prodáte. Jak je vysoká, záleží jen na dohodě s kupujícím, žádný odhadce o ní nerozhoduje.

– Další je tržní cena, nebo také obvyklá cena. To je částka, kterou je obvyklé v dané chvíli na realitním trhu žádat za obdobné nemovitosti v téže lokalitě. Může být nižší než cena kupní, pokud jste udělali dobrý obchod, nebo také vyšší, pokud jste prodali pod cenou.

– A pak je tu specialita České republiky – cena zjištěná neboli administrativní, kterou určují tabulky v tzv. oceňovací vyhlášce, kterou vydává každý rok Ministerstvo financí. Zatímco před revolucí byly úředně určovány ceny, za které se nemovitosti prodávaly a kupovaly, nyní je účelem administrativní ceny pouze zajistit tzv. daňovou spravedlnost.

– Aby toho nebylo málo, čtvrtá je cena zadlužitelná, kterou vaší nemovitosti přikládá banka, když si berete hypoteční úvěr.

Ne každý odhadce je znalec

Nejvyšší odbornost by měli mít soudní posudek soudní znalci, kteří jediní vám mohou vydat tzv. znalecký posudek. Jmenováni jsou v souladu se zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ministrem spravedlnosti nebo předsedou krajského soudu a jsou za své posudky trestně odpovědní. Jejich služby jsou sice nejpřesnější, ale také nejdražší. Proto je zbytečné najímat si soudního znalce například na posouzení tržní ceny pro prodej nemovitosti.

Jinou pozici mají odhadci-živnostníci, kteří vám vydají „Tržní ocenění“, „Stanovisko k tržní hodnotě“ a další podobné typy dokumentů. K výkonu svého povolání nepotřebují jmenovací dekret, jejich živnost je vázána jen na předchozí vzdělání technického nebo ekonomického směru. I tak ale někteří z nich disponují státními akreditovanými certifikáty (vydávají je vysoké školy nebo profesní organizace). Tito odhadci působí buď nezávisle, nebo přímo v realitních kancelářích. Certifikace v oceňování majetku je totiž významnou výhodou pro každého realitního makléře.

Vedle výše uvedených se můžete setkat také s bankovním odhadcem, který zpracovává odhady potřebné pro udělování hypoték. Banky obvykle vyžadují minimálně tříletou praxi v asistování při odhadech, než někoho zařadí do svého seznamu spolupracujících odhadců.

Jaký odhad se vám hodí?

Vraťme se nyní k životním situacím, které jsme si představili na začátku, a rozlišme je podle toho, kdy půjdete za kterým odhadcem a jaký odhad dostanete:

Získáte-li nemovitost v dědictví, bude vám stačit cena obvyklá (tržní) stanovená odhadcem-živnostníkem nebo realitní kanceláří. Budete-li ji kupovat na realitním trhu, zřejmě se pokusíte o odhad svépomocí (jak se to dělá, se dočtete ještě níže). Podle toho buď budete dál smlouvat, nebo ne. V bance, kde požádáte o hypotéku, budou trvat na tom, aby nemovitost ocenil jejich bankovní odhadce. Pouze bankovní odhadce totiž určí zadlužitelnou hodnotu, která bude pravděpodobně nižší než kupní cena. Ponížení o 10-20 % oproti ceně obvyklé slouží jako pojistka pro banku, která si musí být jista, že celý váš dluh bude možné teď i později splatit prodejem dané nemovitosti.

Při každém převodu nemovitosti je třeba zaplatit daň z nabytí. I zde se může v některých případech odhad vyplatit. Kupní cena se totiž při výpočtu daně srovnává s tzv. směrnou hodnotou, kterou je administrativní cena nemovitosti (určená v tabulkách Ministerstva financí). Je-li 75 % směrné hodnoty vyšší než kupní cena, potom se čtyřprocentní daň z nabytí počítá právě z těchto sedmdesáti pěti procent. Stát se tak chrání před daňovými podvody s uměle sníženými kupními cenami. Dodáte-li však finančnímu úřadu odhad obvyklé ceny, kde bude 75 % směrné hodnoty nižší než kupní cena, stane se základem daně opět kupní cena. Náklady na odhadce si pak odečtete od základu daně.

Nyní jste tedy majitelem nemovitosti a dost možná se dostanete do situace, kdy budete potřebovat další odhady. Odhad soudního znalce budete potřebovat pokaždé, když půjde do tuhého – dostanete se do exekuce, nedohodnete se na vypořádání společného jmění manželů (pro běžný rozvod dohodou stačí posudek odhadce-živnostníka), nebo budete účastníky jiného soudního sporu. Znalec často do znaleckého posudku napíše jak cenu administrativní, tak cenu obvyklou (tržní) a bude na soudu, ke které z nich bude chtít přihlédnout při řešení sporu.

A nakonec, co když vás čeká prodej nemovitosti? Zde nezáleží na certifikátech nebo soudním pověření. Důležitá je schopnost odhadnout situaci na trhu a určit co nejvyšší možnou cenu, za kterou aktuálně budete moci nemovitost prodat. Nastavit nabídkovou cenu dostatečně ambiciózně a přitom realisticky umí nejlépe zkušené realitní kanceláře. Pomáhají jím v tom jak certifikovaní odhadci, tak možnost přístupu do cenových map.

Zvládnete to sami? Tajemství dobrého odhadu

Jak vidíte, jsou případy, kdy potřebujete razítko odhadce – soudního znalce nebo odhadce-živnostníka. Ale jsou také situace, kdy potřebujete odhadnout co nejpřesněji tržní cenu nemovitosti zejména proto, abyste dobře prodali nebo dobře koupili. Vyplatí se i zde oslovit profesionála, nebo základní odhad zvládnete sami?

Při určení tržní ceny se zohledňuje typ nemovitosti a její parametry (dispozice, výměra ad.), čím dál větší roli hraje i lokalita a nakonec nabídka a poptávka na trhu. Dobrý odhad bývá kombinací třech klasických metod.

-Výnosová metoda se zaměřuje na očekávaný prospěch z vlastnictví nemovitosti a dotýká se především investorů, kteří si musejí umět spočítat, zda se koupě nemovitosti vyplatí s ohledem na možný výnos z pronájmu.

– Nákladová metoda je založena na techničtějším posouzení nákladů na stavbu nemovitosti a  používá se zejména při určování ceny nových bytů. Může ale jít také o zohlednění nutných oprav, které budou muset být provedeny na starší nemovitosti.

– Hlavní roli ovšem obvykle hraje srovnávací metoda, která pracuje s údaji o realitním trhu, porovnává ceny již realizované při prodeji podobných nemovitostí ve stejných lokalitách. Zde je zásadní přístup odhadujícího do databází realitních kanceláří, do katastru nemovitostí nebo ideálně do propracovaných cenových map. Klíčové je nepracovat při odhadu jen s nabídkovými cenami, které jsou veřejné na realitních serverech, ale s cenami skutečně realizovanými. Ty jsou totiž vždy o něco nižší a  hlavně jsou reálné.


  • 0

Rizika při nákupu bytu

Category : zpravodajství

Koupi bytu přirovnal úspěšný americký investor Robert Kiyosaki k uzavření sňatku. Nikdy dopředu nevíte, co přesně vás čeká. Může být splněním snu stejně, jako nákladným a otravným závazkem, ze kterého je těžké vycouvat. Možná se i vy pod vlivem nízkých hypotečních sazeb necháte zlákat a už teď vybíráte svůj nový byt.

Víte, na co všechno si dát pozor?

 

Vyptávání vám ušetří peníze

Zapomeňte na to, že vám chce každý makléř dobře poradit s výběrem nemovitosti. Většinou je jeho cílem jediné – rychle prodat byt. Nic víc, nic míň. Pamatujte si tedy, že „zjišťovací iniciativa“ při koupi bytu musí být na vaší straně. A na co se nikdy nesmíte zapomenout zeptat?

 

  1. Jak vysoké jsou splátky do fondu oprav?

To je možná první dotaz, který vás v souvislosti s nákupem bytu napadne. Je to rozhodně jeden z důležitých parametrů, který bychom si před nákupem nemovitosti měli zjistit, abychom se později nedivili.

  1. Je bytový dům zateplený?

Tento fakt sice jednoduše zjistíme už pouhým pohledem na nemovitost, ale řadu lidí to v  danou chvíli třeba ani nenapadne vnímat. Vidínovou omítku, dům se jim líbí a pozitivní dojem z interiéru pak přebije vše ostatní. Přitom je už při nákupu bytu dobré myslet na výši záloh za teplo. Jedná se totiž o výraznou položku v našich měsíčních platbách.

  1. Dobrý den, sousede!

Připomíná vám to onen okřídlený vtip? Částečně máte pravdu. Sousedské vztahy ale i spory jsou jedním z nejdůležitějších faktorů, které budou rozhodovat o tom, zda se vám v domě i bytě bude dobře žít. Proto se nedívejte jen na dispozice bytu, výhled z okna a novou kuchyňskou linku, ale zkuste se zaposlouchat i do zvuků vycházejících ze sousedních bytů. Rozhodně stojí za to si dopředu zjistit, zda sousedi pod vámi třeba nekouří, hlavně jestli jste astmatik nebo vás zápach cigaret obtěžuje. Jestli se u sousedů nepořádají pravidelné hlučné párty, když vy potřebujete ve vedlejším pokoji uspat miminko, nebo jestli se někdo z domu jen zvráceně nebaví tím, že po chodbách rozhazuje odpadky. Poptejte se, jestli v sousedství nebydlí někdo, s kým je těžká domluva a kdo by vám mohl znepříjemnit život řadou zbytečných předvolání na úřady nebo formou jiných konfliktů.

  1. Funguje v domě samospráva? Opravdu?

Ne, rozhodně není předčasné zjišťovat, kdo má na starosti údržbu domu. Pokud nechcete měsíce tápat setmělou chodbou, protože nikdo nevyměnil žárovku, stěžovat si na protékající střechu, rozpadající se balkon nebo chatrná okna, která hrozí vypadnutím, ptejte se včas.

  1. Přečtěte si stanovy!

Pravda, není to zrovna záživné čtení, ale stojí za to se dopředu seznámit se všemi právy a  povinnostmi, které vám ze stanov vyplývají. Koupí bytu se téměř jistě stanete členem společenství vlastníků v daném domě. Nechcete? Na tom nezáleží! Jestliže zákon nařizuje, aby společenství vlastníků ve vašem domě bylo, stáváte se jím automaticky.

  1. Váznou na bytě nějaké závazky – nedoplatky předchozího majitele?

Pokud se na nedoplatky nezeptáte a předchozí majitel nějaké měl, přechází na vás zároveň s  koupí bytu a budete je muset doplatit vy. Požádejte proto správce domu o potvrzení, že předchozí majitel do fondu oprav nic nedluží. Pokud to neuděláte, můžete být nemile překvapeni, když po vás správce bude žádat úhradu dluhů za předchozího majitele. Podle nového občanského zákoníku na to má plné právo.

  1. O peníze jde až v  první řadě!

Ptejte se také, jaké investice chce vaše společenství vlastníků v nejbližší době uskutečnit. Pokud se jedná o opravu střechy, zateplení domu nebo modernizaci výtahu, rozmyslete si dopředu, zda váš rodinný rozpočet aktuálně utáhne vyšší platby do fondu oprav spolu s  hypotékou, několika dětmi a manželkou na mateřské dovolené. Citelné navýšení pravidelných plateb do fondu oprav bývá v  takovýchto případech téměř jisté.

  1. Cizinci v domě

Rozhodně tu nemíníme nabádat k  nějaké xenofobii a podobně, spíš je důležité domyslet praktický chod soužití v domě. Jsou lokality, které si cizinci velmi oblíbili a byty si zde pořizují jako investici. Možná v nich ani nebydlí, nejspíš je pronajímají nebo ani to ne a v tomto ohledu jsou ideální sousedé. Horší je, pokud jejich hlas nutně potřebujete k tomu, aby se společenství vlastníků dokázalo platným způsobem usnést nad investicemi v domě, ale oni na schůze nechodí a tím paralyzují celý chod domu. Může tak stát, že vám díky tomu poteče střechou přímo do bytu i  následujících několik dlouhých měsíců či let, než se vám vše podaří vyřešit.

  1. A co dlužníci?

Dlužníci mohou zapříčinit řadu nepříjemností a finančních problémů v každém společenství vlastníků. A pokud podobné případy nejsou řešeny průběžně, může se lehce stát, že různé nedoplatky budou navíc rozpočítány mezi ostatní vlastníky bytů, alespoň do doby, než proběhne soud nebo zasáhne exekutor a dlužník své závazky zaplatí. Ptejte se proto dopředu, jak se tyto případy v domě řeší, ať najednou nestojíte před situací, kdy budete muset neplánovaně dorovnávat cizí dluhy, protože společenství vlastníků bude muset zaplatit splátku bance a  nebude mít z čeho.

  1. Žádaná lokalita – opravdu?

Nakonec se ještě jednou důkladně podívejte z okna. Sledujte však nejen krásný výhled, ale zvažte také dojíždění, občanskou vybavenost a váš věk. Mateřská školka pár kroků od bytu vám není nic platná, když právě odcházíte do důchodu a potřebujete mít po ruce spíš nákupní středisko nebo lékaře. Myslete také na případný pronájem do budoucna, co když se v budoucnu přestěhujete za partnerem a  budete chtít váš byt pronajmout? Bude o něj zájem? Byty blízko centra nebo s  dobrou dostupností mají vždy něco navíc a na své nájemníky nečekají tak dlouho. Díky tomu můžete opět ušetřit.

Zdroj: finexpert.e15

Pokud se tedy chystáte koupit nemovitost, tak si dávejte opravdu velký pozor, aby jste nekoupili tzv. zajíce v pytli. Doufáme, že Vám těchto pár stručných rad a informací, alespoň trochu pomůže a případně ušetří i nečekané náklady navíc. Jestli si, ale nejste 100% jistí s tím, že za své peníze získáte opravdu kvalitní nemovitost, tak neváhejte a obraťte se na nás.

V rámci našich poradenských služeb zajistíme:

  • výběrem vhodné nemovitosti dle Vašich požadavků (pokud již nemáte vybráno)
  • doprovodíme Vás na prohlídky
  • zjistíme případné právní vady
  • prověříme technický stav nemovitosti
  • uděláme tržní odhad nemovitosti – tedy prověříme, zda je požadovaná cena adekvátní ke stavu a lokalitě dané nemovitosti
  • dle potřeb zajistíme i řádný průběh samotné transakce (právní konzultace)