Author Archives: firmamagnet

  • 0

Splácení úvěrů – nepodceňujte rizika

Category : zpravodajství

Pokud se v důsledku nenadálé životní situace nebo jenom z podcenění rizik plynoucích ze zadlužování dostanete do problémů se splácením svých závazků, zachovejte chladnou hlavu a rozumně se zamyslete nad svými možnostmi. Jako prevenci byste si samozřejmě měli už od počátku uchovávat určitou finanční rezervu, určenou pro pokrytí nákladů právě v takových situacích – ne každý však je vůbec schopen si takovou rezervu včas vybudovat.

 

I tak se ale ještě dá spousta věcí zachránit, stačí, když dodržíte několik jednoduchých pravidel a doporučení jak se chovat v takové situaci. Hlavní rada, v případě že se dostanete do problémů se splácením Vašich závazků vůči věřitelům, zní: KOMUNIKUJTE!

Není pro Vás nic horšího, než dělat mrtvého brouka, nebrat telefony, neotvírat dveře nezvaným návštěvám a podobně. Naprostá většina podobných problémů se dá poměrně elegantně vyřešit, bude však potřeba zejména Vaše aktivní účast a snaha.

 

Zkontaktujte své věřitele s předstihem

Ještě před tím, než u vás nastane platební neschopnost, a vy už tušíte že by mohla nastat, spojte se s institucí od které půjčené prostředky pocházejí a informujte je o své situaci. V dnešní době již všechny banky nabízejí možnost řešit podobné situace dohodou s klientem, je však důležité začít je řešit ještě než vám začnou chodit první upomínky – to už může být pozdě. Banka s vámi probere veškeré možnosti jak postupovat dále: může vám nabídnout odklad splátek (většinou jde odložit splátky jistiny, úroky musíte splácet dál), může vám sestavit nový splátkový kalendář, nebo třeba prodloužit dobu splatnosti úvěru a tím snížit měsíční splátky.

Obraťte se na odborníky

Využijte některou z poraden pro občany. V ČR působí několik druhů takových poraden a kontakty na ně naleznete v sekci „odborné instituce“ na našich stránkách. Existuje také celá řada obdobně zaměřených poraden nabízejících své služby. Ať už je navštívíte osobně (což je vždy lepší) nebo jen zavoláte, vždy vám zcela zdarma a hlavně absolutně nezávisle poradí a pomohou, jejich poradci jsou vstřícní a ochotní a nebudou se zdráhat strávit hodně času řešením vaší finanční situace.

Jejich služeb můžete využít ve chvíli, kdy potřebujete uniknout z dluhové pasti, upravit nevyhovující úvěry nebo když se jen potřebujete poradit před tím, než si vezmete úvěr nový… Dávejte si však dobrý pozor: už i v ČR existuje několik podvodných firem, které Vám budou slibovat řešení Vaší finanční situace, jednání s věřiteli, pomáhat s oddlužením a podobně.

Dělejte pro řešení všechno

Jakmile se dostanete do tak silných problémů se splácením svých finančních závazků že budete muset podat návrh na oddlužení, připravte se na zásadní změnu Vašeho stylu života. Pokud podáte soudu návrh na oddlužení, uvědomte si, že to bude za cenu ztráty téměř všeho majetku, kterým disponujete, a s tímto byste měli být smířeni. Je dost možné, že budete muset prodat svůj byt nebo dům a přestěhovat se do toho nejlevnějšího bydlení, jaké se Vám podaří najít, budete se muset vzdát svého auta, samozřejmě počítače, televize, zkrátka všeho, na čem nejste existenčně závislí – a to, na čem existenčně závislí jste, bude nahrazeno tou nejlevnější alternativou.

Hlavní ale je udržet si chladnou hlavu, nepropadat panice a zbrklým rozhodnutím – i v případě, kdy se dostanete na samé dno, tak vězte, že nikdy ale není nic tak zlé, jak by se mohlo zdát, a pokud budete mít vůli své problémy řešit, brzy nastane doba obratu k lepšímu a Váš život se začne opět vracet do normálu.

 

Zdroj: jaknapenize.eu


  • 0

Typy úvěrů a půjček

Category : zpravodajství

Nebankovní půjčka

Nebankovní půjčky neposkytují banky, ale soukromě společnosti, které status banky nemají, ovšem pro své podnikání ve finanční sféře potřebují rovněž povolení České národní banky.

Rozdíl mezi bankovní a nebankovní půjčkou není z teoretického hlediska žádný. Je však značný pro žadatele o půjčku.  Banky mají se svými půjčkami většinou spojeno velké množství předpisů a byrokratických bariér. Nebankovní instituce tak přísné nebývají a umožňují půjčku získat i klientům, kteří v bance neuspějí, bez nahlížení do registru dlužníků a bez doložení příjmů. Některé společnosti pak využívají situace některých svých klientů a půjčují na velmi vysoký úrok. Proto vždy velmi důkladně zvažte své finanční možnosti, než si takovou půjčku sjednáte. 

Nebankovní úvěr pro podnikatele

V podnikání se často neobejdete bez cizího kapitálu. Obvykle tuto situaci řeší nebankovní podnikatelská půjčka nebo úvěr. 

Rozdíl mezi úvěrem a půjčkou není v tom, že úvěr poskytne banka a půjčku jiný subjekt. Rozdíl je v právní normě, která závazkový vztah upravuje. O půjčce se mluví v jiném paragrafu zákona než o úvěru. Jejich princip je trochu odlišný.

Hlavní rozdíly mezi půjčkou a úvěrem:

  1. Smlouva o úvěru je tzv. konsenzuální. Smlouva může vzniknout bez ohledu na to, zda jsou peněžní prostředky skutečně poskytnuty.
  2. Smlouva o půjčce je tzv. reálná. Ke vzniku smlouvy nemůže dojít bez přenechání věcí, které jsou předmětem půjčky.
  3. Předmětem smlouvy o půjčce nemusí být pouze peněžní prostředky.

Půjčky bez potvrzení o příjmu

Půjčky bez potvrzení příjmu jsou určeny těm, kdo svůj příjem nechtějí z jakéhokoli důvodu prokazovat, nebo těm, kteří svůj pravidelný příjem mají, ale bankám se zdá rizikový. Typicky se jedná o ženy na mateřské dovolené, důchodce, drobné soukromé podnikatele a další.

Pro soukromé finanční společnosti je půjčka bez potvrzení příjmu samozřejmostí. Stejně jako půjčka bez nahlížení do registru dlužníků. Peníze dostanete ihned při podpisu smlouvy. Opravdu – to jsou rychlé půjčky bez registru ihned.

Registr dlužníků (SOLUS)

Sdružení na Ochranu Leasingu a Úvěrů Spotřebitelům (SOLUS) je sdružení několika desítek úvěrových a leasingových společností, bank, stavebních spořitelen, mobilních operátorů a jednoho poskytovatele energií a velkoobchodní řetězec. Další subjekty o vstupu do sdružení SOLUS uvažují.

Aktuálně eviduje téměř 1,7 milionu záznamů o více než 918 tisících spotřebitelů, kteří mají nebo v posledních třech letech měli problémy se splácením závazků.

Potíž s registrem dlužníků je ta, že jakmile jste v něm uvedeni, nedostanete od banky žádnou další, byť sebemenší půjčku. Proto je velmi oblíbená půjčka bez nahlížení do registru.
Dokonce se tím zrychlí celý proces odsouhlasení půjčky. U nás budete mít možnost půjčky bez registru ihned – stačí vyplnit jednoduchou nezávaznou online žádost, kterou najdete na hlavní straně našeho webu.

Půjčka na cokoliv

U naší půjčky na cokoliv nemusíte prokazovat, na co peníze využijete. Po pravdě – proč by nás to mělo zajímat? Peníze potřebujete, jste schopni je splácet, a to nám stačí. Vyplníte nezávaznou online žádost o půjčku  na hlavní straně našeho webu, nebo nám napíšete kontakt a dobu, kdy vám můžeme zavolat. Naši poradci se vám budou věnovat tak dlouho, jak to bude potřeba. Vysvětlí všechny podrobnosti smlouvy a zodpoví veškeré dotazy. Opravdu nám záleží na tom, abyste všemu ohledně naší půjčky na cokoliv rozuměli.

Konsolidace půjček

Nebankovní konsolidace půjček může sloučit několik půjček do jedné. Po sloučení budete splácet pouze jednu měsíční splátku, která je obvykle nižší než součet původních splátek.

Konsolidace půjček, úvěrů a dluhů je opravdu velmi výhodný nástroj jak snížit výdaje na splátky různých úvěrů a závazků.

Americká hypotéka

Americká hypotéka je hypotéka – úvěr, díky kterému můžete vyřešit svou dočasnou insolvenci. Jde o takzvaný neúčelový úvěr, kdy banku ani jinou instituci nezajímá, k čemu peníze využijete.
Kromě toho u americké hypotéky získáte výhodnější úrokovou sazbu oproti spotřebitelským úvěrům díky tomu, že ručíte nemovitostí. Ručení nemovitostí je dostatečně silné, takže není potřeba potvrzení příjmu. 

Některé banky americkou hypotéku nazývají – Půjčka na cokoliv. 

Půjčka na vyplacení exekuce

Dostali jste se do situace, kdy se otáčíte v kolotoči dluhů? Vše se dá řešit. Možná jste nevěděli, že exekuce se dá vyplatit, a vy tak o svůj majetek nepřijdete. 

Ručení půjčky nemovitostí

K ručení je vhodný:

  • Byt
  • Rodinný dům
  • Chata nebo jiný rekreační objekt
  • Obchodní prostor/komerční nemovitosti
  • Kancelář
  • Pozemek

Ručení nemovitostí znamená, že je na vaší nemovitosti tzv. zástava. Zástava je právnický termín a označuje tu konkrétní nemovitost, kterou ručíte za půjčku.

Na bytě, domě či pozemku, kterým chcete ručit, nesmí váznout zástavní právo třetí osoby. Jinými slovy – pokud pozemkem již ručí váš bratr, vy už ho bohužel za stejným účelem použít nemůžete.

Úroky

Na rozdíl od RPSN jsou úroky pouze cena za peníze, které si kupujete. Úroky tedy nezahrnují další poplatky, které jsou s půjčkou spojeny. Úroková sazba se vyjadřuje v procentech za rok (zkratka p. a. znamená per annum – latinsky ročně).

RPSN

Pojem RPSN, tedy roční procentuální sazba nákladů, vyjadřuje celkovou částku, kterou zaplatíte za to, že si půjčujete peníze. Zahrnuje tedy nejen úroky, ale veškeré poplatky (např. poplatek za vedení účtu, pojištění atd.), které jsou s půjčkou spojeny. Jedině tento údaj vám tedy spolehlivě odhalí, kolik za půjčku nakonec zaplatíte.

Do české legislativy byl zaveden na popud EU, která se takto snaží sjednotit a zpřehlednit trh úvěrů. Pod tímto dlouhým a ne příliš srozumitelným souslovím se skrývá velmi důležitá informace. Můžete se setkat i s výrazem efektivní úroková sazba či míra, který znamená totéž.
RPSN totiž zahrnuje veškeré náklady spojené s úvěrem.

RPSN:
  • úroková sazba úvěru, která zahrnuje veškeré náklady spojené s úvěrem (tzn. poplatky, pojištění atd.
  • s její pomocí lze posuzovat výhodnost úvěru
  • řekne vám, jak je úvěr drahý
  • nelze od ní odvozovat navýšení

Poplatky za nebankovní půjčky

Některé společnosti slibují půjčky bez poplatků. OVŠEM POZOR! Poplatky za nebankovní půjčky jsou běžnou součástí služby. Nabídka půjčky bez poplatku může znamenat to, že jsou poplatky skryté v jiných částkách a klient o nich pouze neví.

Něco jiného je služba – Půjčky bez poplatku předem.

To znamená, že za zpracování a nabídku půjčky neplatíte předem, ale až po podpisu smlouvy a většinou se poplatky strhávají z částky, která je Vám poskytnuta. 

Příklad: Půjčka ve výši 1. mil. Kč,- , poplatek 5% = 950.000,- Kč

A co banky

Banky sice v dnešní době nabízejí široký sortiment různých úvěrových produktů, ale pro běžného smrtelníka je velmi obtížné na jakoukoliv půjčku či bankovní úvěr dosáhnout.

Každý druh úvěru je něčím specifický, určený pro konkrétní situaci, potřebu nebo způsob čerpání a využíváním špatného typu úvěru se můžete připravit zbytečně o spoustu peněz.

Vždy proto raději přemýšlejte, zda je pro Vás právě zvolený typ úvěru ten nejvhodnější, a to nejen podle velikosti měsíčních splátek nebo doby splácení. Charakteristiku těch nejčastějších typů úvěrů vám přinášíme níže spolu s uvedením, pro jaké potřeby by měly být využívány.

Spotřebitelský úvěr

– jde o jeden z nejběžnějších druhů úvěru, který je nabízen každou bankou. Spotřebitelské úvěry se dále dělí na „účelové“ a „neúčelové“ a dále se můžou dělit podle dalších faktorů (např. podle délky splácení, frekvence splácení, podle zajištění, apod.).

V případě účelového typu úvěru musíte vždy předem uvést na jakou konkrétní věc budou prostředky získané z úvěru použity a toto také musíte později doložit. U neúčelového úvěru je bance jedno, k čemu získané peníze použijete – jestli je prohrajete v kasínu, nakoupíte si oblečení nebo byt…. Neúčelové spotřebitelské úvěru jsou v současnosti nejposkytovanějším druhem úvěrů.

Jednou z velkých výhod spotřebitelských úvěrů je také to, že za ně zpravidla nepotřebujete ručit žádnou nemovitostí, v naprosté většině případů vám dokonce banka poskytne úvěr i bez jakéhokoliv ručení. Nevýhodou pak je trochu větší úroková sazba oproti úvěrům zajištěných nemovitostí, takže přeplatíte o něco více. Vyřízení takového typu úvěru však bývá velmi rychlé a je spojeno s minimální administrativou.

Hypoteční úvěr

– hypoteční úvěry patří rovněž mezi oblíbené a hojně nabízené bankovní produkty. Bývají téměř výhradně účelové (v některých případech je ovšem možno využít určitou procentní část z úvěru i jako neúčelovou) a slouží k financování potřeb spojených s bydlením. Samozřejmostí je pak zástavní právo k nemovitosti, na druhou stranu ale disponují velmi nízkou úrokovou sazbou (u které navíc můžete využít fixaci na několik dalších let).

Kontokorentní úvěr

– nebo také „kontokorent“, je možnost přečerpat prostředky na vašem běžném účtu do mínusu (v rámci právě kontokorentního úvěru). K dispozici jej tak máte neustále a čerpat jej můžete opakovaně, ale vždy až po zaplacení části nebo celé minusové částky. Placení probíhá příchozími platbami na Váš běžný účet, pokud jste tedy v mínusu, pak každá platba, která Vám přijde bude použita primárně na úhradu kontokorentu.

Výhodou kontokorentních úvěrů je, že v případě kdy vám z účtu odchází pravidelně důležité platby (inkaso, SIPO), nemusíte si hlídat abyste měli na účtu vždy dostatek prostředků k uhrazení – pokud nemáte, tyto platby se automaticky provedou otevřením kontokorentu.

Revolvingový úvěr

– je založen na principu opakování – máte dopředu přiznaný určitý úvěrový limit a ten je vám neustále k dispozici k čerpání. Dokud jej nevyužíváte, nehradíte žádné měsíční splátky. Čerpat jej můžete opakovaně, ale vždy jen do výše právě Vašeho úvěrového limitu. U některých bank můžete využít poměrně dlouhého bezúročného období, během kterého když čerpanou částku zpět uhradíte, tak nebudete platit žádné úroky – z toho již vyplývá, že nejčastějším typem revolvingového úvěru jsou kreditní karty.

Překlenovací úvěr

– jde o dočasný úvěr (někdy nazývaný jako „meziúvěr“), sloužící k pokrytí vašich potřeb do doby, než získáte nárok na řádný úvěr (který má návaznost na překlenovací). Jde tedy o jakýsi „před – úvěr“. Nejčastěji se s ním setkáme u stavebního spoření, kvůli kterému také tyto typy úvěrů vznikly. Než totiž získáte nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, musíte splnit několik podmínek, mezi kterými je i nutnost nejprve nějakou dobu (obvykle dva roky) spořit a teprve po té Vám může být úvěr poskytnut. V případě, že si nemůžete dovolit tak dlouho čekat a spořit, je tu právě překlenovací úvěr – ten vám může být poskytnut hned a po určité době se z nějak pak stane úvěr ze stavebního spoření. Podmínkou tedy je uzavřít si stavební spoření a od určitých částek pak bude potřeba ručit nemovitostí (u menších částek bude stačit jeden či více ručitelů).

Úvěr ze stavebního spoření

– jak už z názvu vyplývá, jde o úvěr poskytovaný stavebními spořitelnami klientům majícím uzavřené stavební spoření. Slouží výhradně k financování potřeb spojených s bydlením, nabízí však velmi výhodné podmínky čerpání (poměrně nízký úrok, možnost dlouhé doby splatnosti a tím dosažení nízkých měsíčních splátek).

Konsolidační úvěr

– je u nás poměrně nový typ úvěru. Umožňuje sloučení několika Vašich stávajících úvěrů (i od různých poskytovatelů) do jednoho, u kterého pak můžete znovu zvolit délku splatnosti a tím i velikost měsíčních splátek.

Pokud máte tedy několik úvěrů od různých bank, konsolidací můžete podstatně ušetřit nejen na měsíčních poplatcích, ale také můžete dost výrazně snížit výši vaší měsíční splátky za všechny tyto úvěry (mnohdy více než o polovinu). Většinu administrace spojené s převedením úvěrů obvykle obstará sama banka, u které konsolidace využijete. Ručení je individuální podle celkové částky konsolidačního úvěru, u větších částek samozřejmě opět nemovitostí.

Využít těchto úvěrů je dobrá volba zejména v situacích, kdy tušíte že již dále nebudete schopni splácet všechny své závazky a snížení měsíční splátky by vám pomohlo, nevýhodou je delší časové období, po které budete tento nový úvěr splácet.

Americká hypotéka

– jde o zcela specifický úvěrový produkt. Jedná se o NEÚČELOVÝ typ úvěru, takže oproti klasickým hypotékám jej můžete použít podle své vůle a nemusíte dokládat, k čemu jste peníze použili. Americká hypotéka také nabízí výhodnou úrokovou sazbu, nižší než u klasických spotřebitelských úvěrů a o něco málo vyšší než u klasických hypoték. Můžete také využít poměrně dlouhou dobu splácení (až dvacet let), čímž dosáhnete velmi nízkých měsíčních splátek. Nevýhodou je, že vždy se od Vás bude vyžadovat ručení nějakou nemovitostí.

Akceptační úvěr

– v tomto případě banka přijímá vůči svému klientovy odpovědnost za směnku na ni vystavenou – stává se tak hlavním směnečním dlužníkem a z toho jí plyne povinnost v den splatnosti směnku uhradit bez ohledu na to, zda byly klientem složeny prostředky k uhrazení směnečného závazku. Tím získává směnka na hodnotě, protože za ni ručí solidní banka místo prakticky anonymní fyzické osoby, u které si nikdy nemůžeme být jisti její bonitou. Banka tím tedy poskytuje pouze svou garanci, nikoliv přímo prostředky.

Avalový úvěr

– je to podobný produkt jako akceptační úvěr – banka se jako instituce zavazuje klientovi, že jeho závazek bude ve stanovenou dobu uhrazen bez ohledu na dostatek prostředků na účtu klienta. Banka tak tedy prodává své dobré jméno.

Eskontní úvěr

– je spojen s odkupem směnky před započetím její platnosti. Výše úvěru odpovídá výši částky uvedené na směnce a stejně tak je stejná i doba splatnosti. Majitel směnky tak může čerpat prostředky od banky a jako zástavu poskytuje právě onu směnku.


NEBANKOVNÍ PŮJČKY


 


  • 0

Proč je každý odhad jiný

Category : zpravodajství

Vlastnictví nemovitosti s sebou přináší řadu situací, kdy se po vás žádá odhad ceny vašeho domu či bytu. Vše začíná už při koupi nemovitosti, kdy potřebujete zvážit, zda cena uvedená v inzerátu odpovídá reálné hodnotě. Další odhad pak vznikne na popud banky, v níž si budete brát hypotéku, a využijete ho také při výpočtu daně z nabytí nemovité věci.

Jeden byt, dům nebo pozemek může projít rukama desítky odhadců. Za různými účely ho ocení na naprosto jinou částku. Jak se v tom vyznat?

Coby majitel nemovitosti pak budete potřebovat odhad při rozvodu, aby se mohl spravedlivě dělit majetek, případně při vkladu nemovitosti do majetku firmy. Odhad bude nutně třeba také tehdy, budete-li vy nebo někdo jiný nemovitost dědit.

Dostanete-li se do problémů, bude odhad žádat soud – například při exekuci nebo jiném soudním sporu. A rozhodnete-li se jednou, že už bylo všech odhadů dost a chcete nemovitost prodat, opět bude třeba nějak určit, za jakou cenu nemovitost nabídnete na realitních serverech. Takže vás čeká další, snad už poslední odhad.

Každá nemovitost má více různých cen

Hodnota nemovitosti se mění nejen v čase, ale také podle účelu. Proto má také každá nemovitost více různých „cenovek“ v jeden časový okamžik.

– Tou nejzajímavější je kupní cena, za níž nemovitost reálně prodáte. Jak je vysoká, záleží jen na dohodě s kupujícím, žádný odhadce o ní nerozhoduje.

– Další je tržní cena, nebo také obvyklá cena. To je částka, kterou je obvyklé v dané chvíli na realitním trhu žádat za obdobné nemovitosti v téže lokalitě. Může být nižší než cena kupní, pokud jste udělali dobrý obchod, nebo také vyšší, pokud jste prodali pod cenou.

– A pak je tu specialita České republiky – cena zjištěná neboli administrativní, kterou určují tabulky v tzv. oceňovací vyhlášce, kterou vydává každý rok Ministerstvo financí. Zatímco před revolucí byly úředně určovány ceny, za které se nemovitosti prodávaly a kupovaly, nyní je účelem administrativní ceny pouze zajistit tzv. daňovou spravedlnost.

– Aby toho nebylo málo, čtvrtá je cena zadlužitelná, kterou vaší nemovitosti přikládá banka, když si berete hypoteční úvěr.

Ne každý odhadce je znalec

Nejvyšší odbornost by měli mít soudní posudek soudní znalci, kteří jediní vám mohou vydat tzv. znalecký posudek. Jmenováni jsou v souladu se zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ministrem spravedlnosti nebo předsedou krajského soudu a jsou za své posudky trestně odpovědní. Jejich služby jsou sice nejpřesnější, ale také nejdražší. Proto je zbytečné najímat si soudního znalce například na posouzení tržní ceny pro prodej nemovitosti.

Jinou pozici mají odhadci-živnostníci, kteří vám vydají „Tržní ocenění“, „Stanovisko k tržní hodnotě“ a další podobné typy dokumentů. K výkonu svého povolání nepotřebují jmenovací dekret, jejich živnost je vázána jen na předchozí vzdělání technického nebo ekonomického směru. I tak ale někteří z nich disponují státními akreditovanými certifikáty (vydávají je vysoké školy nebo profesní organizace). Tito odhadci působí buď nezávisle, nebo přímo v realitních kancelářích. Certifikace v oceňování majetku je totiž významnou výhodou pro každého realitního makléře.

Vedle výše uvedených se můžete setkat také s bankovním odhadcem, který zpracovává odhady potřebné pro udělování hypoték. Banky obvykle vyžadují minimálně tříletou praxi v asistování při odhadech, než někoho zařadí do svého seznamu spolupracujících odhadců.

Jaký odhad se vám hodí?

Vraťme se nyní k životním situacím, které jsme si představili na začátku, a rozlišme je podle toho, kdy půjdete za kterým odhadcem a jaký odhad dostanete:

Získáte-li nemovitost v dědictví, bude vám stačit cena obvyklá (tržní) stanovená odhadcem-živnostníkem nebo realitní kanceláří. Budete-li ji kupovat na realitním trhu, zřejmě se pokusíte o odhad svépomocí (jak se to dělá, se dočtete ještě níže). Podle toho buď budete dál smlouvat, nebo ne. V bance, kde požádáte o hypotéku, budou trvat na tom, aby nemovitost ocenil jejich bankovní odhadce. Pouze bankovní odhadce totiž určí zadlužitelnou hodnotu, která bude pravděpodobně nižší než kupní cena. Ponížení o 10-20 % oproti ceně obvyklé slouží jako pojistka pro banku, která si musí být jista, že celý váš dluh bude možné teď i později splatit prodejem dané nemovitosti.

Při každém převodu nemovitosti je třeba zaplatit daň z nabytí. I zde se může v některých případech odhad vyplatit. Kupní cena se totiž při výpočtu daně srovnává s tzv. směrnou hodnotou, kterou je administrativní cena nemovitosti (určená v tabulkách Ministerstva financí). Je-li 75 % směrné hodnoty vyšší než kupní cena, potom se čtyřprocentní daň z nabytí počítá právě z těchto sedmdesáti pěti procent. Stát se tak chrání před daňovými podvody s uměle sníženými kupními cenami. Dodáte-li však finančnímu úřadu odhad obvyklé ceny, kde bude 75 % směrné hodnoty nižší než kupní cena, stane se základem daně opět kupní cena. Náklady na odhadce si pak odečtete od základu daně.

Nyní jste tedy majitelem nemovitosti a dost možná se dostanete do situace, kdy budete potřebovat další odhady. Odhad soudního znalce budete potřebovat pokaždé, když půjde do tuhého – dostanete se do exekuce, nedohodnete se na vypořádání společného jmění manželů (pro běžný rozvod dohodou stačí posudek odhadce-živnostníka), nebo budete účastníky jiného soudního sporu. Znalec často do znaleckého posudku napíše jak cenu administrativní, tak cenu obvyklou (tržní) a bude na soudu, ke které z nich bude chtít přihlédnout při řešení sporu.

A nakonec, co když vás čeká prodej nemovitosti? Zde nezáleží na certifikátech nebo soudním pověření. Důležitá je schopnost odhadnout situaci na trhu a určit co nejvyšší možnou cenu, za kterou aktuálně budete moci nemovitost prodat. Nastavit nabídkovou cenu dostatečně ambiciózně a přitom realisticky umí nejlépe zkušené realitní kanceláře. Pomáhají jím v tom jak certifikovaní odhadci, tak možnost přístupu do cenových map.

Zvládnete to sami? Tajemství dobrého odhadu

Jak vidíte, jsou případy, kdy potřebujete razítko odhadce – soudního znalce nebo odhadce-živnostníka. Ale jsou také situace, kdy potřebujete odhadnout co nejpřesněji tržní cenu nemovitosti zejména proto, abyste dobře prodali nebo dobře koupili. Vyplatí se i zde oslovit profesionála, nebo základní odhad zvládnete sami?

Při určení tržní ceny se zohledňuje typ nemovitosti a její parametry (dispozice, výměra ad.), čím dál větší roli hraje i lokalita a nakonec nabídka a poptávka na trhu. Dobrý odhad bývá kombinací třech klasických metod.

-Výnosová metoda se zaměřuje na očekávaný prospěch z vlastnictví nemovitosti a dotýká se především investorů, kteří si musejí umět spočítat, zda se koupě nemovitosti vyplatí s ohledem na možný výnos z pronájmu.

– Nákladová metoda je založena na techničtějším posouzení nákladů na stavbu nemovitosti a  používá se zejména při určování ceny nových bytů. Může ale jít také o zohlednění nutných oprav, které budou muset být provedeny na starší nemovitosti.

– Hlavní roli ovšem obvykle hraje srovnávací metoda, která pracuje s údaji o realitním trhu, porovnává ceny již realizované při prodeji podobných nemovitostí ve stejných lokalitách. Zde je zásadní přístup odhadujícího do databází realitních kanceláří, do katastru nemovitostí nebo ideálně do propracovaných cenových map. Klíčové je nepracovat při odhadu jen s nabídkovými cenami, které jsou veřejné na realitních serverech, ale s cenami skutečně realizovanými. Ty jsou totiž vždy o něco nižší a  hlavně jsou reálné.


  • 0

Rizika při nákupu bytu

Category : zpravodajství

Koupi bytu přirovnal úspěšný americký investor Robert Kiyosaki k uzavření sňatku. Nikdy dopředu nevíte, co přesně vás čeká. Může být splněním snu stejně, jako nákladným a otravným závazkem, ze kterého je těžké vycouvat. Možná se i vy pod vlivem nízkých hypotečních sazeb necháte zlákat a už teď vybíráte svůj nový byt.

Víte, na co všechno si dát pozor?

 

Vyptávání vám ušetří peníze

Zapomeňte na to, že vám chce každý makléř dobře poradit s výběrem nemovitosti. Většinou je jeho cílem jediné – rychle prodat byt. Nic víc, nic míň. Pamatujte si tedy, že „zjišťovací iniciativa“ při koupi bytu musí být na vaší straně. A na co se nikdy nesmíte zapomenout zeptat?

 

  1. Jak vysoké jsou splátky do fondu oprav?

To je možná první dotaz, který vás v souvislosti s nákupem bytu napadne. Je to rozhodně jeden z důležitých parametrů, který bychom si před nákupem nemovitosti měli zjistit, abychom se později nedivili.

  1. Je bytový dům zateplený?

Tento fakt sice jednoduše zjistíme už pouhým pohledem na nemovitost, ale řadu lidí to v  danou chvíli třeba ani nenapadne vnímat. Vidínovou omítku, dům se jim líbí a pozitivní dojem z interiéru pak přebije vše ostatní. Přitom je už při nákupu bytu dobré myslet na výši záloh za teplo. Jedná se totiž o výraznou položku v našich měsíčních platbách.

  1. Dobrý den, sousede!

Připomíná vám to onen okřídlený vtip? Částečně máte pravdu. Sousedské vztahy ale i spory jsou jedním z nejdůležitějších faktorů, které budou rozhodovat o tom, zda se vám v domě i bytě bude dobře žít. Proto se nedívejte jen na dispozice bytu, výhled z okna a novou kuchyňskou linku, ale zkuste se zaposlouchat i do zvuků vycházejících ze sousedních bytů. Rozhodně stojí za to si dopředu zjistit, zda sousedi pod vámi třeba nekouří, hlavně jestli jste astmatik nebo vás zápach cigaret obtěžuje. Jestli se u sousedů nepořádají pravidelné hlučné párty, když vy potřebujete ve vedlejším pokoji uspat miminko, nebo jestli se někdo z domu jen zvráceně nebaví tím, že po chodbách rozhazuje odpadky. Poptejte se, jestli v sousedství nebydlí někdo, s kým je těžká domluva a kdo by vám mohl znepříjemnit život řadou zbytečných předvolání na úřady nebo formou jiných konfliktů.

  1. Funguje v domě samospráva? Opravdu?

Ne, rozhodně není předčasné zjišťovat, kdo má na starosti údržbu domu. Pokud nechcete měsíce tápat setmělou chodbou, protože nikdo nevyměnil žárovku, stěžovat si na protékající střechu, rozpadající se balkon nebo chatrná okna, která hrozí vypadnutím, ptejte se včas.

  1. Přečtěte si stanovy!

Pravda, není to zrovna záživné čtení, ale stojí za to se dopředu seznámit se všemi právy a  povinnostmi, které vám ze stanov vyplývají. Koupí bytu se téměř jistě stanete členem společenství vlastníků v daném domě. Nechcete? Na tom nezáleží! Jestliže zákon nařizuje, aby společenství vlastníků ve vašem domě bylo, stáváte se jím automaticky.

  1. Váznou na bytě nějaké závazky – nedoplatky předchozího majitele?

Pokud se na nedoplatky nezeptáte a předchozí majitel nějaké měl, přechází na vás zároveň s  koupí bytu a budete je muset doplatit vy. Požádejte proto správce domu o potvrzení, že předchozí majitel do fondu oprav nic nedluží. Pokud to neuděláte, můžete být nemile překvapeni, když po vás správce bude žádat úhradu dluhů za předchozího majitele. Podle nového občanského zákoníku na to má plné právo.

  1. O peníze jde až v  první řadě!

Ptejte se také, jaké investice chce vaše společenství vlastníků v nejbližší době uskutečnit. Pokud se jedná o opravu střechy, zateplení domu nebo modernizaci výtahu, rozmyslete si dopředu, zda váš rodinný rozpočet aktuálně utáhne vyšší platby do fondu oprav spolu s  hypotékou, několika dětmi a manželkou na mateřské dovolené. Citelné navýšení pravidelných plateb do fondu oprav bývá v  takovýchto případech téměř jisté.

  1. Cizinci v domě

Rozhodně tu nemíníme nabádat k  nějaké xenofobii a podobně, spíš je důležité domyslet praktický chod soužití v domě. Jsou lokality, které si cizinci velmi oblíbili a byty si zde pořizují jako investici. Možná v nich ani nebydlí, nejspíš je pronajímají nebo ani to ne a v tomto ohledu jsou ideální sousedé. Horší je, pokud jejich hlas nutně potřebujete k tomu, aby se společenství vlastníků dokázalo platným způsobem usnést nad investicemi v domě, ale oni na schůze nechodí a tím paralyzují celý chod domu. Může tak stát, že vám díky tomu poteče střechou přímo do bytu i  následujících několik dlouhých měsíců či let, než se vám vše podaří vyřešit.

  1. A co dlužníci?

Dlužníci mohou zapříčinit řadu nepříjemností a finančních problémů v každém společenství vlastníků. A pokud podobné případy nejsou řešeny průběžně, může se lehce stát, že různé nedoplatky budou navíc rozpočítány mezi ostatní vlastníky bytů, alespoň do doby, než proběhne soud nebo zasáhne exekutor a dlužník své závazky zaplatí. Ptejte se proto dopředu, jak se tyto případy v domě řeší, ať najednou nestojíte před situací, kdy budete muset neplánovaně dorovnávat cizí dluhy, protože společenství vlastníků bude muset zaplatit splátku bance a  nebude mít z čeho.

  1. Žádaná lokalita – opravdu?

Nakonec se ještě jednou důkladně podívejte z okna. Sledujte však nejen krásný výhled, ale zvažte také dojíždění, občanskou vybavenost a váš věk. Mateřská školka pár kroků od bytu vám není nic platná, když právě odcházíte do důchodu a potřebujete mít po ruce spíš nákupní středisko nebo lékaře. Myslete také na případný pronájem do budoucna, co když se v budoucnu přestěhujete za partnerem a  budete chtít váš byt pronajmout? Bude o něj zájem? Byty blízko centra nebo s  dobrou dostupností mají vždy něco navíc a na své nájemníky nečekají tak dlouho. Díky tomu můžete opět ušetřit.

Zdroj: finexpert.e15

Pokud se tedy chystáte koupit nemovitost, tak si dávejte opravdu velký pozor, aby jste nekoupili tzv. zajíce v pytli. Doufáme, že Vám těchto pár stručných rad a informací, alespoň trochu pomůže a případně ušetří i nečekané náklady navíc. Jestli si, ale nejste 100% jistí s tím, že za své peníze získáte opravdu kvalitní nemovitost, tak neváhejte a obraťte se na nás.

V rámci našich poradenských služeb zajistíme:

  • výběrem vhodné nemovitosti dle Vašich požadavků (pokud již nemáte vybráno)
  • doprovodíme Vás na prohlídky
  • zjistíme případné právní vady
  • prověříme technický stav nemovitosti
  • uděláme tržní odhad nemovitosti – tedy prověříme, zda je požadovaná cena adekvátní ke stavu a lokalitě dané nemovitosti
  • dle potřeb zajistíme i řádný průběh samotné transakce (právní konzultace)

  • 0

Psychologie prodeje nemovitostí

Category : zpravodajství

Snažíte se prodat byt či dům, stále se vám nedaří a vy nevíte, v čem může být pomyslný zakopaný pes? Kromě nekonkurenceschopné ceny nemovitosti můžou být příčinou také nepovedené uspořádání jednotlivých interiérových prostorových částí, nepořádek či nevhodné světelné podmínky při focení dané nemovitosti.

Řešením shora uvedených neduhů je moderní realitní trend zvaný home staging. O co se tedy přesně jedná? Home staging vychází z anglického sousloví home, neboli domov, a staging, tedy členění. V praxi se jedná o druh specializované služby odborných firem či některých pokrokových realitních kanceláří, kdy cílem home stagingu je profesionálně připravit nemovitost k prodeji a tuto případně následně propagovat a inzerovat tak, aby se co možná nejrychleji prodala za nejvyšší možnou cenu. Dobře odvedený home staging zvyšuje atraktivitu nemovitosti pro potenciální zájemce a urychluje tak její prodej, případně pronájem.

Podstatou myšlenky home stagingu je příprava nemovitosti tak, aby byla tato co možná nejpřitažlivější a nejlákavější pro co nejširší okruh zájemců. Zvýšení zájmu o nemovitost je dosaženo finančně nenáročnými, avšak dobře mířenými zásahy v interiéru nemovitosti, případně i v jejím exteriéru. Nejedná se o bytový design a rekonstrukci nemovitostí, jak by se na první pohled mohlo zdát. Základem kouzla home stagingu je decentní úprava stávajícího stavu nemovitosti tak, aby tato lahodila oku klienta a vzbuzovala v něm dojem, že právě s touto konkrétní nemovitostí nemůže šlápnout vedle, jelikož již dle fotografií se bude jednat o nemovitost s pečlivým a důkladným majitelem, který se o svou domácnost jistě pečlivě staral.

Nutno říci, že boom v oblasti prodeje nemovitostí, který náš realitní trh zažíval okolo roku 2007 a který se v podstatě postaral o to, že se téměř samy prodávaly nemovitosti jakéhokoli stavu a vzhledu, je zřejmě nenávratně pryč. Proto je nutné, aby prodávaná nemovitost byla způsobilá kupujícího něčím zaujmout. Pokud vlastník nechce zapůsobit na případné zájemce enormně nízkou cenou, jeví se jako vhodný prostředek právě home staging, který zajistí vlastníkovi nemovitosti při minimalizaci nákladů maximální výsledek a zaručí mu přinejmenším mnohonásobně vyšší návštěvnost jeho inzerce.

A jak se vlastně prakticky home staging provádí?

Konkrétní praktiky a tipy jsou často utajované specializovanými firmami jako jejich obchodní tajemství, nicméně existují transparentní všeobecné zásady, které jsou nosnými pilíři tohoto směru a které jsou tak volně dostupné každému. Nemovitost je po zásahu home stagera čistá, uklizená, světlá a střídmě a logicky zařízená.

Důležité však je, aby neztratila charakter útulného domovského prostředí. Poměrně důležité je očištění prostoru od osobních předmětů a různých upomínkových suvenýrů z cest a dovolených, které by svědčily o vkusu jejich vlastníka. Případný zájemce tak není rušen psychologickými podněty z osobního života vlastníka a může tak plně rozvinout své představy o tom, jaké osobní věci z jeho života by jeho nové obydlí mohly zaplnit.

Službu home stagingu nabízí dnes řada firem, a to v různém rozsahu a odlišných cenových relacích. Firma vám v případě zájmu pomůže s nákupem vhodného vybavení a dekorace, se zajištěním řemeslníků, samotným provedením navrhovaných úprav, uskladnění přebytečných věcí, dále pak s finálním úklidem, aranžováním a focením nemovitosti. Podle rozsahu prací se značně liší i ceny, nicméně v celkovém součtu se jedná často o velmi výhodnou investici.

Kvalitní realitní makléř by měl základy home stagingu znát a před prohlídkou nemovitosti vlastníka vždy poučit.

 


  • 0

Územní plán – I část

Category : zpravodajství

Územní plán stanoví základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání, uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury; vymezí zastavěné území, plochy a koridory, zejména zastavitelné plochy a plochy vymezené ke změně stávající zástavby, k obnově nebo opětovnému využití znehodnoceného území, pro veřejně prospěšné stavby, pro veřejně prospěšná opatření a pro územní rezervy a stanoví podmínky pro využití těchto ploch a koridorů.

Územní plán může ve vybraných plochách a koridorech uložit prověření změn jejich využití územní studií nebo pořízení regulačního plánu jako podmínku pro rozhodování o změnách v území; v tomto případě stanoví podmínky pro jeho pořízení a pro jeho vydání, které jsou zadáním regulačního plánu. Pořízení regulačního plánu jako podmínka pro rozhodování pozbývá pro vybranou plochu nebo koridor platnosti, pokud nedojde k vydání regulačního plánu do 2 let od podání úplné žádosti v souladu s právními předpisy a zadáním regulačního plánu.

 

Územní plán v souvislostech a podrobnostech území obce zpřesňuje a rozvíjí cíle a úkoly územního plánování v souladu se zásadami územního rozvoje kraje a s politikou územního rozvoje.

Územní plán se pořizuje a vydává pro celé území obce, pro celé území města  Karlovy Vary, Plzně, Brna, Ostravy, Hlavního města Praha, atd., popřípadě pro celé území vojenského újezdu. Na pořizování územního plánu vojenského újezdu se vztahují přiměřeně ustanovení § 43 až 55 a § 57. Územní plán může být pořízen a vydán též pro vymezenou část území města. 

Územní plán se vydává formou opatření obecné povahy podle správního řádu. Územní plán je závazný pro pořízení a vydání regulačního plánu zastupitelstvem obce, pro rozhodování v území, zejména pro vydávání územních rozhodnutí.

Poskytování prostředků z veřejných rozpočtů podle zvláštních právních předpisů na provedení změn v území nesmí být v rozporu s vydaným územním plánem. Územní plán města Karlovy Vary je závazný též pro územní plán vydaný pro vymezenou část území města Karlovy Vary.

Náležitosti obsahu územního plánu a obecné požadavky na využívání území stanoví prováděcí právní předpis. Detailní četba a orientace v územním plánu není potřebná.

Ty nejdůležitější informace a ustanovení územního plánu:

  1. a) Způsob stavebního využití

Způsob stavebního využití stanovuje katastrální úřad a dále územní plán oblasti, kde je určen charakter oblasti.

Pro účely KN rozlišujeme tyto druhy pozemků:

orná půda (kód 2)

chmelnice (kód 3)

vinice (kód 4)

zahrada (kód 5)

ovocný sad (kód 6)

trvalý travní porost (kód 7)

lesní pozemek (kód 10)

vodní plocha (kód 11)

zastavěná plocha a nádvoří (kód 13)

ostatní plocha (kód 14)

Struktura funkčního využití území:

  1. Z hlediska funkčního využití jsou v řešeném území rozlišovány části území určené k zastavění a části území nezastavitelné.
  2. Území zastavitelné tvoří v souhrnu současně zastavěné území obce, části území určené k zastavění a části území nezastavitelné obklopených územím určeným k zastavění.
  3. Území určené k zastavění tvoří:
  • a) nízkopodlažní bydlení venkovského typu
  • b) smíšená venkovská bydlení
  • c) hromadné bydlení středně podlažní
  • d) obslužná sféra
  • e) zemědělská výroba
  • f) zemědělská výroba specifická
  • g) sportovní a rekreační plochy
  • h) drobná výroba a služby
  • i) chatová zástavba
  • j) dopravní plochy s indexem konkrétní funkce
  • k) místní obslužné komunikace
  • l) silnice II. třídy
  • m) silnice III. třídy
  • n) silnice I. třídy
  • o) místní komunikace s upraveným režimem
  • p) veřejné účelové komunikace
  • q) areál, golf

Území nezastavitelné tvoří:

  • a) veřejná zeleň
  • b) doprovodná a rozptýlená zeleň
  • c) zahrady v obytné zóně

V rámci jednotlivých území se stanovuje:

  • a) charakteristika území
  • b) přípustné využití území, činnosti a stavby
  • c) nepřípustné využití území činnosti stavby
  • d) pravidla pro uspořádání území uvedené v definicích kapitoly A závazné části územního plánu

Při umisťování stavby na hranici funkčních ploch musí být vždy přihlédnuto k funkci navazující zóny.

Používané stavební rozměry

Používané stavební rozměry určují počet podlaží, koeficient zastavěnosti, plocha podlaží a konstrukční výšky. Množství počtu podlaží může být regulováno buď nejvyšší hranicí, nebo maximálním množstvím podlaží v územním plánu, který je pevně stanovený. Definice množství a rozměr podlaží určují jednotlivé stavební úřady a stavební zákon. Koeficient zastavěnosti určuje poměr mezi zastavěnou plochou a plochou pozemku. V každém územním plánu je určený poměr, kolik metrů čtverečných je dovoleno zastavět na ploše pozemku.

Koeficient zastavěnosti, tento koeficient určuje, jaká plocha pozemku může být zastavěná v poměru k celému pozemku. Koeficient zastavěnosti, nebo také koeficient zeleně určuje příslušný územně plánovací úřad.

V další části této minisérie týkající se problematiky územního plánování se budeme zabývat mírou využití území.